メリット②と書いてある理由は、
以前に『1階のお部屋にお金をかけることはとても大切である』
という記事に基本的なメリットを書き出しましたので、今回は②とさせて頂きました。
今回は、
『物件を売る時にもメリットがある』
というお話をさせて頂きます。
まず、物件を購入する際には買主はその物件の状況を確認しますよね！
場所、利便性、地域性、そして物件の造りや間取りや築年数などなど、、
いろいろ調べられると思いますが、
その中でも、
『今、いったいいくら稼いでいる物件なのか？』
という事が買主には気になる事だと思います。
例えば、
今で、10世帯のアパート（2階建て）の毎月の家賃が40万円だとします。
事業利回り10％での購入希望者であれば、
40万円×12か月＝480万円（年間の満室予測賃料）
よって、4,800万円であればご購入頂ける可能性があるという事です。
（※480万円÷4,800万×100％＝事業利回り10％）
では、1階のお部屋（5部屋分）を月額5,000円UPして家賃を貰えるようにリフォーム投資した場合、
物件収支は、今の月40万円＋2.5万円となります。
しかも、1階のお部屋の家賃が上がる事により、2階の家賃も1,000円～2,000円上げて貸すことも可能になるケースも多々御座います。
であれば、
今の毎月40万円＋2.5万円（1階のプラス家賃）＋5,000円～10,000円（2階の5部屋分のプラス家賃）
となるケースもあり、
毎月43万～43.5万円の収支改善となり、物件の売買価格も
43万円×12か月＝516万円
よって、事業利回り10％であれば、5,160万円という値上がり益を狙えます。
5,160万円－4,800万円＝360万円もプラスとなる事から、
仮に1階のお部屋全てに約20万円の投資をしたとしても、
5部屋で100万円となり、
売却上利益（360万円）－100万円（1階の投資額）＝260万円の利益算出
という計算が出来ます。
もちろん、全て計算通りにいかないのが不動産事業です。
ただ、現場の賃貸管理について熟知し、
きちんとした（入居者のニーズに見合った）投資を行えれば可能です。
現に、このような投資の仕方で成功しているお客様も多数おられます。
失敗している人の特徴は、
『分からない事を分からないままにしている』
という点と、
『行動力の無い人』であります。
