前回の記事で、
『1階のお部屋に力を入れる事は建物全体の収益にとって重要です』
とお伝えさせて頂きました。
今回は、私の実体験をもとに対策してきたことを書かせて頂きます。
まず、私の場合はシンプルに1階の部屋を懸念する事項を一つずつ丁寧に対策致しました。
☆1階のお部屋が不人気な理由
1，日当たりが悪い（日が入りにくい）※お部屋が暗い
⇨対策：1階のお部屋を明るい雰囲気だと感じてもらうために『天井にダウンライト』という天井リフォームを行いました。1K（26㎡：８帖程の居室）で６個のダウンライトをつけて天井をオシャレにし、お部屋を明るくしてくれます。※費用は約１２～１３万程でした。
2，ベランダ・バルコニーから不審者が入る可能性がある
⇨対策：ベランダ・バルコニー側の敷地（外）に、砂利を敷き詰める。
人が歩いたときに、ジャリジャリッと音がします。防犯性を高める事と、
綺麗に砂利を敷く事により見た目もいいですよ。※費用は12坪ほどのお庭で15万円程。
3，部屋を覗かれやすいというイメージがある
対策：防犯カメラを、『バルコニー側』『玄関側』『建物の入り口』『駐輪場』と4か所に設置しました。
費用は25万円程でした。※新しく設備を付けた時には『別途火災保険の加入』も忘れないでください。
災害や人災で壊れた時など、保険金で治せますよ。
4，外から玄関に入るまでが見られやすくて嫌だ。
対策：これも防犯カメラにて対応できる範囲で行ったと管理会社・入居希望者にアピールしております。
この4点については、これぐらいの対策でしかありませんが、
入居希望者の要望によっては、この対策に加え、
『家具家電の設置』や『ネットの無料使い放題プラン』、『お部屋の壁紙をオシャレに張り替えて置く』
という対策も随時行っております。
結果、
4年前と比べ、1階の家賃は3,000円程上がって貸しております。
また、1階の賃料を基準に仲介業者も2階・3階の家賃が妥当かどうかを見る傾向にあり、
入居希望者に納得して説明頂けるように説明し、
結果、2階も3階も2,000円～3,000円の家賃アップが出来ました。
建物全体で18世帯ありますので、
18世帯×（2,000円～3,000円）で、約5万円ほどは月収入が増えております。
年間にすると60万円、5年で見ると300万円ほどですから、
1階の6部屋に20万～25万程出費したとしても悪くない投資だと私は思います。
何よりも、お部屋が空いた時から決まるまでの成約期間が短くなるのもいい傾向です。
（今までは約2～3カ月成約に要していたのに、今は早ければ半月、遅くても1.5か月内成約）
1階のお部屋にお金をかける事はとても効率的で良い対策だと私は思います。
ここで勘違いをされてはいけないので重要な事をお伝え致します。
この対策の実施をする前に、
何度も管理会社、現場の賃貸営業マンと密にコミュニケーションをしております。
自分がいいと思っていても、実際に管理・運営する会社の社員さんがいいと思ってくれなければ
威力はありません。
大切なことは、
『このお金の掛け方は、現場が貸出ししやすくて家賃設定もあげれます！』
と、現場の皆さんに思ってもらう事です。
いずれは物件を売るから別に対策には興味ないと言っている大家さんも、
電卓をしっかり叩いてください。
建物全体の収益があがれば売買代金にも反映されます。
そして、地域の不動産屋が、
『あの物件は入居者が決まりやすくていい物件だ』
という印象を持ってもらえば、売る時にも助けとなるのではないでしょうか。
不動産を所有する事は、私にとって日々勉強です。
本日は、『1階のお部屋にお金をかける事はとても効率的で良い対策』という記事でした。
【現代社会問題や時事ニュース】を不動産屋の視点より記載しています。
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