赤字決算 レオパレス21の運命は

2021年5月14日に大手不動産賃貸業のレオパレス21において赤字の決算内容が公式に発表されました。

赤字額は年間300億円近く、さらには企業の保有資産価値よりも負の資産のほうが多いという意味で、
『2年連続の債務超過(90億円程の債務超過)』となります。

ソフトバンクグループの外資ファンドであるフォートレス(フォートレス・インベストメントグループ)
による資金提供により苦難を乗り越えようとしている同社。

今回の決算発表やレオパレスの公式発表の中で、同社の未来が3パターン予測されます。

まず、1パターンは、
『2022年3月以降には黒字化し、債務超過を解決している可能性がある』
という点です。

これから、外資の役員が2名同社に入り、外資力による企業再生が加速すると思います。
具体的には、サブリース賃料(物件所有者へ支払っている建物賃料)の減額が益々進む事により
同社の支出は減り続けます。

さらには、今回の発表では分からなかったですが、同社の一部事業部やグループ会社の売却・リストラが予測できます。人員削減によるコスト削減です。

コスト削減が年内に早めに完了すれば企業としては早く再生できるかもしれません。

次に2パターン目としては、
『東証一部上場から東証二部に降格する可能性がある』
という事です。

株主にとっては重要な事ですが、同社にはどんな影響が予測されるでしょうか。

まずは、信頼度がさらに下がるという事です。
言うまでもなく、東証一部上場企業というのは潰れにくい組織であるという日本国内において、
最も高い評価の一つです。

この評価が降格となるという事は、
『レオパレスのアパートを今後は社宅として借りない』
という企業も出てくる可能性もあります。

また、同社は資本金600億円ほどの企業ですが、これを資本金1億円に改正しようと試みます。
よって、名だたる企業からすると同社と継続した取引が出来ないという事にも繋がります。

同社の賃貸事業においては『法人契約』が主流です。
入居者の6割程はこの法人契約による入居者となる為、法人契約が減るのはかなり辛いでしょう。
(同社の管理部屋数は58万部屋、そのうち入居中の部屋は47万部屋程、法人契約は28万部屋程)

最後の3パターン目は、
『M&Aによる企業再生の可能性が高い』
という事です。

同社の経営権は実質的に外資ファンド(フォートレス・インベストメント)が握っております。
よって、同社の下がったブランド力を再生するのは外資流で行われる可能性が高いと私は思います。

フォートレスは『ビレッジハウス』を経営しております。
ビレッジハウスとは、国内に約10万部屋の物件を保有し、貸出している会社です。
このビレッジハウスと同社を合併させ、市場からレオパレス21という名前の印象を消すと思います。

違法建築問題による同社の衰退から期待された、対処力・再生力は同社の経営陣にはありません。
内部での変革が出来なかったため、外資による手術が施されました。
そして、同社の名前と能力のない上層部はゆっくりと排除され、外資系不動産会社として今後は運営されていくと私は思います。

以上の3パターンが私の見解によるレオパレス21の未来予測速報となります。

と、ここで終わるのが良いかもしれませんが、
もう一つ、限りなく可能性が低いでしょうが予測できることがあります。
それは、外資のフォートレスから経営権を買い取る企業も出てきてもおかしくないと思う点です。

フォートレスは600億円の投資をレオパレスにしております。
レオパレス21を購入希望企業がプラス20~30%の700億~800億円も出せば売却する可能性も考えられます。

レオパレス21の1年~2年後の黒字化は現実的になってきました。
そうであれば、ビレッジハウスでなくても他にもメリットを感じる企業が出てきてもおかしくはないと
私は思います。

今後の不動産市場には目が離せません。
外資系不動産会社となったレオパレスは、全国の単身者向け賃貸市場において
『家賃相場』を下げる可能性が高いです。
とにかく、入居者を成約させようとやっきになりますから、
『相場の家賃で、さらに家具家電付で住める物件』
という格安なイメージを武器に入居者獲得に乗り出す地域も出てくるでしょう。

我々一般管理物件を保有している大家は、この同社の行く末を甘く見てはいけません。
必ず市場に何かしらの影響を及ぼします。
全国に単身者向けの部屋を58万部屋近くも管理している不動産屋は同社だけです。

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