不動産購入~(論理的思考)

不動産購入編 ロジカルシンキング

ロジカルシンキング(論理的思考)を活用し、

不動産の購入について考える事をテーマに書き出しました。

考え方のご参考にして頂けたら幸いです。

~不動産の購入についてロジカルに検証してみる~

■結論:→ いい物件を購入(所有)する。

          

    あなたにとってのいい物件とは?

          ⇩

(例)月20万円以上の利益が見込めて、建物の状態がいい物件!

          ⇩

建物の状態がいいとは??

大規模な修理修繕が10年以上必要なく、

プロの建築士さんも、安全上衛生上も支障なしと認めた物件。
《要チェック記事》違法建築問題☜

次に、

月20万円以上の利益が見込めるためには、

            ⇩

①購入物件に類似している物件の過去3年の平均入居率が90%以上であり、その過去3年間で1番入居率が低い月でも70%を下回っていないこと。

②賃料下落率が過去20年で10%未満であるエリア

③競合が多数進出してくる恐れがないか。

(逆に言うと、競合が準備しにくい物件を準備出来ているか)

※例えば、1Kが多いエリアであれば1LDK

 業者が1LDK(30㎡前後)を多数建築しているエリアであれば

 40㎡超の1LDK・もしくは競合が少ない2LDKなど。

★上記チェック項目をクリアしている状態で計算式に当てはめる

(入居90%の年賃料×70%)-(年返済額)-(固定資産税等の年諸費用)

240万円(年間)以上  

 240万円÷12か月=20万円/月

このような考え方も取り組むことにより、

あなたが求める物件を所有できる確率が上がります。

リスクをさらに想定するのであれば、

金利上昇リスク、家賃滞納リスク、自殺など心理的瑕疵リスク、災害リスクに対する準備も必要です。
《関連記事》不動産事業のシミュレーションと7つのリスク☜

上記内容で、具体的に月20万以上が見込める物件を想定しますと、

20世帯(入居率90%では18世帯)の1棟物件

※1部屋の平均家賃は5万円

(入居90%の年賃料×70%)-(年返済)-(固定資産税等の年諸費用)

    (756万円)    -(360万円) -(156万円)

 少し説明を省きますが、

諸経費込みで購入価格が8,000万円くらいの4階建てのRC物件

上記案件に近いと思います。

年満室賃料(1,200万円)÷8,000万円×100 =15%(表面利回り)

不動産には数字での計算以外でもリスクやデメリットが存在します。

あくまで参考例としてください。

《関連記事》失敗しない不動産購入方法とは☜
       いい不動産業者を選ぶコツ☜

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