ミスの多い売買営業社員

本日はトラブルが多く多発している不動産売買について記事をご紹介させて頂きます。

売買(土地建物を売ったり買ったりする行為)にはどんなトラブルが多いと思いますか?
いくつか多いトラブル事例をご紹介させて頂きます。

~不動産売買のトラブル事例~
1,隣地との境界トラブル
2,隣地との埋設物(配管等)トラブル
3,土壌汚染トラブル
4,建物の不具合(瑕疵)のトラブル
5,収益物件(アパートマンション)の悪質入居者トラブル
6,管理会社との連携ミスによるトラブル
7,その他、売買後の『話が違う』でもめるトラブル

では、一つずつご紹介させて頂きます。

まず、隣地との境界トラブルと埋設物トラブルです。
案外多い事案が全国的に多発しています。

例えば、購入前に隣地との境界をきちんと定めずに購入した買主が、購入後に自宅やアパートを建設するという時に、土地の敷地図を作成する必要がありますが、隣地が急に『ここからが本来私の土地だよ。ちゃんと境界を守って建築してください』と茶々を入れてくるケースがあります。

もちろん、昔からあるトラブルなので今は『確定測量図面(購入前に売主負担で隣地との境界を定めた図面を土地家屋調査士が作成する物)』を予め買主側へ交付する義務的な作業を必須としている売買契約が主体です。

それでも境界トラブルは発生することがあります。
それは、表面上(見た目)の敷地や境界上にあるブロックなどは問題ないように見えるのですが、建設物を作る時に土地を掘った際に、地中の中でブロックの基礎が境界をはみ出しているという実態も多いです。

また、中には隣地のマンションや住宅の下水道管や上水道管などの配管が自分が買った土地の地中を通っているというトラブルもございます。

そのようなトラブルが起きた時に、売主・買主・仲介会社によりきちんと話し合うための書類を必ず仲介業者は作成し、売主買主の双方にきちんと説明しトラブルの際の予防をしておく必要があります。
これを経験した事がない仲介業者さんはとてもあたふたし、『自分たちのせいではないし』と知らんふりをする売買営業担当者もいます。
やはりプロとして仲介を任されている以上、起こり得るリスクやトラブルを予見し、丁寧に文面化し、説明する義務が仲介業者にはあると私は思います。

より詳しく、地中でのリスクによるトラブル例を知りたい方は、
『不動産売買 失敗例』をご参照ください。

次に、土壌汚染(買った土地の土が汚染されており、とても有害な土地となっている状況)への対策ですが、
これはいくつか手法があります。

まず、購入する予定の土地の地図を見る事です。(2度手間にならぬようにコピーや写真を撮る事をお勧め致します)

県立図書館・市立図書館には、明治・昭和からの地図記録が記載されている昔からの地図もあります。
明治の時代の地図が残っているかどうかは分かりませんが、昭和であればおおよの地図が残っているケースが多いです。

そこで、自分が購入する予定の土地は昔どんな状態であったのかを調べます。
公園、学校、工場、お店、住宅、川、海、山、自分の購入する土地の歴史を見る事は大切です。
そして、自分が購入予定の土地は昔、化学製品(薬剤)を使用している可能性の高い工場であった場合には、当時の化学製品が地中に流れており、土壌汚染となっている可能性が高いです。

もちろん、他にも地質調査を専門としている会社もありますので、不動産会社や特に建設会社が詳しいですが地中調査会社に依頼する事も良いと思います。※料金は土地の調査をする広さや深さで異なります。

次に、建物の瑕疵(悪い所)につきましては、ずばり建物に詳しい一級建築士に調査依頼する事が一番良いです。
その際には、お金も発生するため調査報告書をきちんと作成してもらいましょう。

売買担当社員は、早く売って仲介手数料と成績を貰って終わりにしたがります。
しかし、買う人からすれば買った後の方が大切ですので、きちんと買主にも配慮している売買社員であるかどうかを見極めましょう。
コツは、『買った後に起こり得るリスクを出来る限り多く想定し、かつ、一緒に考えてくれる担当者がどうか』という点を注意して会話をする事です。

このような基礎が出来ていない売買社員は案外多いです。
見た目のスーツがオシャレで清潔感があるからいい担当者ではありません。
『顧客の立場で一緒に考える姿勢を持った人』がいい担当者です。

そうでなければ、買ったアパートやマンションに実は家賃滞納者がおり購入後に発覚しトラブルになる事もあったり、購入した収益物件を管理してくれる不動産管理会社ときちんと連携が取れていなければ質の良い入居者サービスが提供できなくて、空室を増やす結果を招く事も大いにあります。

皆さんも是非、不動産売買にはいくつも注意すべきことがある事を改めて認識してもらえたら幸いです。

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