一棟物件(10世帯以上)の不動産投資

前回は、現金で購入する『リスクの少ない小規模不動産投資』についてご紹介させて頂きました。
今回は、ほとんどの人が借入金(借金)をして1棟丸ごとの不動産投資を行う際のメリット・デメリットを簡潔に記事に致します。

一棟物件(10世帯以上)のメリット

1,青色申告が可能である(65万円の所得控除の利用が可能)
2,毎月の不動産収益を安定させやすい。
3,売却する際に土地建物が自分所有であるため、スムーズに売却しやすい。
4,小規模不動産をいくつも所有するよりも確定申告が楽。

それでは4つのメリットについて解説させて頂きます。
まず、1の青色申告については詳細は税務署や会計士・税理士にお尋ねください。
単純にお伝えしますと、『所得税が安くできる』という事です。
次に、2の不動産収益を安定させやすいというメリットでについて解説させて頂きます。
小規模(1戸)不動産は、空き部屋となれば収入は0ですが、10部屋のアパートマンションであれば、1室空室となった場合でも入居率は90%となるため、極端に収入が0円となる事はございません。
つまり、『多少空き部屋が発生しても何とかなる』ということです。
3の売却する際のメリットについてですが、小規模(1戸)で区分所有建物ですと土地は建物所有者(分譲マンション所有者)全員で按分している状況の為、建物の築年数や老朽化による評価が極端に低くなる為売却益(売却した後の利益)が見込みにくいですが、一棟物件であれば、その物件の収益の価値や土地の価値など含め、相対的な評価となる為に小規模不動産よりも売却益が見込みやすいです。
4の確定申告の労務については、小規模不動産をバラバラで10戸所有していれば、土地建物の所在地・地番・間取りも違うため記入する所がたくさん必要となります。一棟物件であれば、記入欄もシンプルにまとめれるため申告は楽です。
10年前に私は自分の確定申告を自分で行っていました。その際の所有物件は区分所有でしたが中々煩わしかったです。
次にデメリットのご紹介です。
 
1棟物件(10世帯以上)のデメリット

1,借入金の返済ストレスがある。
2,小規模不動産に比べて固定資産税が高い。
3,不動産賃貸・管理会社との関係性を大切にしなければ運営が失敗しやすい。
4,リフォーム・修理費用が一気に必要となる。

このデメリットについては詳細はなくてもなんとなくご理解頂けるかと思います。
ポイントは、『毎月の借金返済額が満室収入の40%未満(多くても50%未満)かどうか』という点と、毎月の不動産収入(満室時)×10%~15%は必要経費として実際にかかってくる可能性が高いという支出の本質を理解されていればある程度は大丈夫かなと私は思います。
儲かる為に乗り越えなければいけないデメリットの克服にチャレンジしてこそ不動産のうま味が出てきます。
念のために一棟物件のリスクシミュレーションもしたいし、色々な実例を知りたいと思う人は本サイトのホームへとんで頂ければ『不動産投資』『賃貸・管理』などなど、400記事以上も載せていますので閲覧されてみてください。
少し余談をさせて頂きます。
不動産投資で成功されている人の多くは、『50世帯以上は所有』されています。
小規模不動産・一棟物件のどちらを主体にしても、どちらも所有しても私はいい事だと思います。
大切なことはどちらにも良し悪しがある為、理解して購入できる範囲でチャレンジすればいいと思います。
『不動産を所有していてよかった』と毎年実感されている人のほとんどが、『所有不動産の合計部屋数が50部屋以上』を所有しています。空室が10部屋出たとしても、入居率は(50部屋-10部屋)÷50部屋=80%の入居率です。
これが100部屋所有されていれば、空き部屋リスクはもっと減ります。
入居者に好んでもらえる部屋○○部屋は必ず所有する!という目標を掲げてもいいのではないでしょうか?
実際、私自身も所有部屋数50部屋を第一の通過地点としてチャレンジ中です。
※駐車場利用用地を購入するのであれば、5台=1部屋というカウントをすると採算が合ってきますよ。
最近もニーズが多いですが、『アパートやマンションの屋根に太陽光パネルをのせる』というのも購入金額さえ間違わなければ(表面利回り10%以上)私は良い分散投資の一つだと思います。
不動産の賃料は築年数と共に下落するものです。その家賃下落による収入低下を補う方法は価値を上げる事と新しい価値により新しい収益を生み出す事しかないと思います。
単純に利益を上げる作る方法であれば、借金の一部をまとめて返済すれば利益改善は可能です。
しかし、物件自体の収入下落に対する対策としては借金返済だけではなく、価値を上げる方法を考えなければいけません。
私が独自に思う不動産における価値のあげ方は、
1,部屋のグレードをリフォームにより上げる事
2,宅配BOXなど、入居者が好む設備投資を実施する事。
3,建物の内外を綺麗に保つこと(外壁塗装や防水工事・日々の清掃作業)
4,新たな収益の確保(太陽光設置や広告看板の設置による副収入)
5,駐車場が余分に多い物件であれば、一部をコインパーキングにしたり洗車場にする用途の一部変更
6,不動産業者との関係性において強い信頼関係を築く事。
この6つぐらいではないかと思います。
この6つを個人の大家さんが率先して行っているのはあまり見たことがありません。
これから新しい時代となり、また新たな手法やニーズが生まれるのかもしれませんが、おそらく上記6つの中から枝分かれしていく程度かなと思っています。
これから不動産の売買物件が増える傾向にあります。
それは不動産業界が不景気だからです。当然に金融機関の融資が厳しいのも原因です。
融資を受けれないと一棟物件は中々購入できません。
そうすると不動産の物件価格(価値)も下がります。そこに美味しい思いをする人がいます。
それはこんな不景気でも融資が受けられる属性の人や会社です。
私の感覚ではおそらくこれから4年くらいは売却する人よりも購入する人が有利な時期になるだろうと思います。
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