不動産事業の本質は何か

多くの不動産投資家、不動産業者によってはいろいろな欲があります。

ただ儲けたい人、
毎月の利益を期待する人、
税金対策が目当ての人、
将来の値上がり益を狙ってる人、
欲は無限大かもしれませんが、本当にいろいろな人がいます。

ここで不動産事業の本質について考えてみました。

まず、不動産の価値はどのように決まるのか。
固定資産税評価額や実勢評価額などの計算式などもございますが、
これは本質ではありません。

あくまでも金融機関による担保価値を算出する際の基準や、
家賃などの相場、売却の坪単価相場、借地の賃料(㎡単価)相場などを算出する際に、
一つの基準として用いることもあります。

何度も言いますが、この考えはあくまでも本質ではありません。

不動産に限らず、物の価値は人によって変わります。

たとえば、その土地を取得する事により自分の自宅の価値があがるというケースもあります。
他にも、売却希望の地主(所有者)が、相場ではこのくらいの価格のはずだから◎◎◎万円で売却希望する。
などとおっしゃっても、誰も興味を示さなければ意味のない相場観、計算で終わります。

大切なことは『価値』について現実的に考える力です。
ただ、計算に強くても理屈に強くても、不動産市場の現場ではそれはあまり重要ではありません。

計算に強くなくても、不動産鑑定士に依頼すれば明確な数値を出してもらえますし、
金融機関の担保価値も金融機関や鑑定士に確認すれば事足ります。

支出・収入などの税金については不動産に強い公認会計士・税理士に確認すれば事足ります。

大切なことは、『価値』を知ろうとする事です。
計算で分かる価値は、時として無力です。
大切なことはその不動産が本当に稼げる力、実際に生み出せるお金の価値を考える事です。

たとえば、自分が所有しているアパートの家賃相場が4万円だと主張している人がいるとします。
でも、実際にその金額で入居者の契約も取れない、誰からもネット反響もないのであれば、
それは所有者の自己主張で終わります。

たとえば、自分が所有している土地の坪単価が坪50万円と主張している人がいるとします。
しかし、実際には誰からも購入希望者を得られずに何年も過ぎてしまうという事は、坪50万円の価値はないという証明をされているのと同じです。

反対もあります。
自分が思っている価値よりも、市場の価値の評価が高い、もしくは妥当であるという状態であれば、
その人の不動産事業は賃貸でも売却でもある程度は上手くいくでしょう。

本日のお話で最もお伝えしたい事は、
不動産事業は、『人』が中心の価値変動相場であるという事実です。

人とは、まず1番には『入居者(もしくは入居希望者)』です。
次に、建物や土地の所有者(不動産所有者)です。
3番目に不動産会社(不動産業者)です。
さらには、その不動産事業に欠かすことのできないそれぞれのエキスパート分野の人たちです。
(清掃業者・修繕業者・水下水道事業者・電気事業者・ガス事業者・セキュリティ関係)

このことをしっかりと理解して、全体の流れを把握してこそ本質の価値が見えてくるのだと思います。

どこかに偏った見方は必ず事業に支障を起こす可能性があります。
偏らずに全体を把握することは不動産事業にとってとても大切なことです。

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