サブリース新法とは?

2021年6月に完全施行されます、
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律

同法のうちサブリースに関わる部分は、
2020年12月に施工されています。
難しく、長い文面ですので、「サブリース新法」として略称を用いております。

サブリース新法が生まれた経緯としては、以下の社会問題が要因となります。

1. サブリース契約により賃貸事業をおこなっていた所有者が経営破たんに陥るケースが増加

2. 賃貸人とサブリース業者との間で締結された賃貸借契約において、賃料減額に関するトラブルが増加

3. サブリース業者からの一方的な賃貸借契約解除により、賃貸経営が困難になるケースが増加


つまり、サブリース業者(建設・不動産業者)が、
賃貸オーナーになろうとする人に対して行った、
『営業活動』に問題があると判断されています。

具体的には、過大広告的による勧誘(長期間家賃保証されるかのよう誤解を与える営業・勧誘など)です。

例えば、

『当初の契約賃料が30年間続きます。』

『安定した収入なので、年金のような役割を果たします。』

『物件を業者にサブリースした所有者(オーナー)には、今後一切家賃の減額はありません。』

このように、分からない未来に対して不明確で根拠もない事を営業トークとし、
アパートマンションの建設の勧誘を行ったり、物件を借上げる行為により、
現在、全国で何十万人という大家(オーナー)がトラブルとなっております。

このトラブルとなっている会社の代表例としましては、

『かぼちゃの馬車』です。

現在でもかぼちゃの馬車による誇大広告勧誘を受けてアパートを建設し、
サブリースをしていたオーナーは、訴訟中であったり、自己破産をしている人も多数存在します。

~規制される対象業者と行為~

サブリース新法の適用を受ける業者は次のとおりです。
1. 「サブリース事業者」と称する特定転貸事業者
2. サブリース事業をオーナー希望者に対し勧誘する勧誘者

特定転貸事業者」とは同法第2条5項で、
特定賃貸借契約に基づき賃借した賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者』と定義されています。

賃借した個人が第三者に転貸する場合は、事業にあたらないので法の適用を受けません。
借上げ社宅も形式的には「転貸」ですが、サブリースには該当しないので同様です。

また用途は住宅に限定されるので、マンションを事務所として賃貸する場合は法の適用は受けません。その他、賃貸人の親戚や法人所有の物件で、法人の役員などがサブリースするケースも適用はありません。

賃貸物件のなかには「民泊」として活用されている物件もあります。
民泊用途の物件であっても、宿泊者の予約や募集がおこなわれていない住宅は、法の適用を受ける住宅に該当します。

マンスリー・ウィークリーマンションについては、
旅館業法の適用を受ける宿泊者がいる場合は、この法律の適用はありませんが、長期滞在で生活の本拠になっている実態が明らかな場合では、法の適用を受けます。

さらにサブリース事業をおこなう事業者と、サブリース事業を勧めて土地を購入させ、賃貸物件を建てさせようとする建設業者や不動産業者などが「勧誘者」として定義され規制を受けるのです。

勧誘者はサブリース業者からの委託により勧誘をおこなう行為はもちろん、
明確な委託がない場合であっても、サブリース業者からの暗黙の依頼があった場合は勧誘者に該当します。

また勧誘者が第三者に再委託した場合も法の適用を受けます。

(例)
1,不動産業者が、地主にアパートを建設させる勧誘を行う場合に、建設後は●●株式会社が建物を一括して借上げる(サブリース契約)仕組みですのでご安心ください。

というような勧誘営業も法の適用を受けますので、サブリース新法に則ったリスク説明をする義務と責任を負います。

2,レオパレス21のような、『短期貸(ウィークリー・マンスリー)』を行っている不動産業者も、実態は『賃貸住宅を建設・購入させている』為、また、短期貸をしているだけで、長期滞在者(一般賃貸借契約)も集っていることから、法の適用を受けます。

法の適用を受けるべき業者には、
お客(地主・不動産購入希望者等)を欺く目的の「虚偽営業・勧誘」を当然に禁止、広告媒体についても『誇大広告の禁止』です。
広告媒体は、
1. 新聞折込チラシ
2. 配布用チラシ
3. 新聞・雑誌
4. テレビ・ラジオ
5. ホームページ

上記5点が代表的な媒体です。

要は、『リスク(悪い事)の説明』は必ず事前に分かりやすく明記し、
きちんと説明する事、という事です。

1. 家賃保証などの文言が記載される部分の近辺には必ず、
『家賃の見直しがあり、減額されることがある』などを表示する!

2. 「利回り〇%」のような利回りを保証すると誤解される表示をしない!

3. サブリース業者が実際におこなう物件の維持保全内容・頻度・実施期間を明示する!

4. 物件の維持保全に必要な費用の負担について明記する!

5. サブリース業者側からの一方的な賃貸借契約解除があり得ることを明記する!

6. オーナー側からは正当な事由がない場合の契約解除ができない旨の明記する!

7. 事実と著しく異なる表現や、実際よりも優良・有利と認識させるような表示をしない

世間を騒がせた『かぼちゃの馬車事件』では、
多くのアパート所有オーナーが、自己破産に追い込まれる状況に陥りましたが、その原因に誤解を招く広告宣伝が存在しました。

~まとめ~

建設・不動産業者やコンサル業者、ファイナンシャルプランナーなど、不動産・建設を勧誘、営業している会社、事業者は
『サブリース新法』に該当する行を行う際には、
『リスクの明記』と『リスクの説明』を良心を持って行う事。

また、不動産所有者、地主に対して過度なストレスを与える勧誘・営業行為を禁止。

不動産所有者、地主は、『いかなる事業もリスクは存在する』という事を理解しなければいけない。

以上、サブリース新法と不動産営業について長々とご説明させて頂きました。
 
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