境界問題(売買トラブル編)

私の実体験で、売買取引の際に起きた境界トラブルについてご紹介致します。

売買契約時には、確認できない問題でした。

隣地との境界にはブロックが積まれていました。(一般的なCBです)

買主さんは自宅を建設するために、本土地(現況は空家)をご購入されたため、購入後に空家を解体工事し、更地にしました。

更地にする際に、解体工事後は造成工事を行います。

本土地は道路から50㎝ほど高かったため、造成業者は道路と平らになるように綺麗に更地にしようとしていました。

そこで出て来た予想外のものが、

隣地との境界ブロックの50㎝下に昔に雑な工事で作られた、土間コンクリートの塊(深さ1m・長さ約10m)

です。

買主様から連絡があり、すぐさま現場へ直行。

写真を添付できないのは心苦しいですが、現場を下に図で表します。

つまり図のように、隣地と本土地の間に、境界のくいをまたいで雑で古い土間コンクリートが地中に埋まっていました。

境界についての『隠れた瑕疵』の問題が発覚です。

実際に私が行った対応は、

まずは、売主さんへの事実確認です。

売主さんは、本土地を10年ほど前に相続されており、ずっと県外在住であったため、この事実については全く知りませんでした。

隠れた瑕疵問題は、以前も不動産売買 失敗話(ひやひやした話)でも取り上げましたが、買主は売主より優遇され(民法566条・570条)、損害賠償請求問題にも発展しかねません。

すぐさま、売主さんの元へ行き、下記2点のリスク説明と対処の説明を丁寧に行いました。

リスクと対処①
ブロック下の土間コンクリートは違法性があり、かつ、近い将来に渡りブロックが崩れる可能性が高いかどうかの確認を行うべきであること(1級建築士へ依頼)

リスクと対処②
ブロックと土間コンクリート(深さ1m・長さ10m)の撤去費用並びに新しい境界ブロックの設置工事費用の負担(業者への見積依頼)

次は、隣地への確認作業です。

ブロックは境界の真上ではなく、図に示している通り、本土地からすると境界ポイント(くい)の外側に存在しているため隣地も関わるのは当然です。

地中にある古い土間コンクリートは境界くいをまたいで存在しているため、

歴史的ないきさつも含め、専門家の見解も確認しないといけません。

ここで協力をして頂いたのが、公共事業を多く請け負っている実績のある1級建築士さんです。

今回の隣地は県警察の寮であり、所有者は県警察、行政です。

よって、行政との話し合いになります。

ということは、公共事業に信頼性が強い会社の建築士さんであれば、話し合いは相互にとって行いやすく、また結論も早くなる可能性が高くなります。

県警察と我々不動産会社と外部の1級建築士(2名)での話し合いが約7回(うち現場検証2回)行われました。

その結果、この地中の土間コンクリートは、約50年も前にされた工事であることが判明しました。
証拠はないのですが、 おそらく公共工事として警察寮を建設した下請け業者が、雑な仕事をしたのだと思われました。 当時の下請け業者も元請業者も倒産しており、事実は1級建築士の豊富な経験に基づいたこの「おそらく」という形で全員が納得することになりました。

よって、県警察側の落ち度の可能性が高い為、リスクと対処②の費用負担は、県警察側が負担する、という結果に落ち着きました。

売主さんの負担は、外部の1級建築士さんへの実務費用(約12万円)だけで収まり、いわゆる示談のような形で収束となりました。

誰も悪くない今回の問題、

売主さんも県警察も、優遇される買主さんを最大限配慮してくださり、問題が発覚してから約7カ月で解決・工事完了することができました。

今回の問題で学んだ解決策は、次の3点です。

①土地の売買には土地の境界確定作業は必須だという事

②リスク説明は早期に行う事と費用負担についても正直に説明する事

③行政との話し合いには公共工事に強く信頼性が高い会社のプロを間に入れるとスムーズな話し合いになるという事



皆様も参考にして頂けましたら幸いです。



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