失敗しない不動産購入方法とは

誰だって失敗は進んでしたくはありません。

不動産や自宅購入となると、人生で最も高い買い物の一つですから、なおさらですね。

失敗しない不動産購入で必要なことは、

購入前の準備

です。

不動産購入に失敗しない購入前の準備は、下記⑪の項目を確認してみてくださいね。

①価格が適正かどうか
②エリアの特性の確認
③上水道・下水道の配管は他人の敷地を通っていないかどうか
④土地の境界が確定しているかどうか
⑤他人の権利がついていないかどうか
⑥隣地や周辺の変化(将来予測も含む)
⑦暴力団事務所や殺人現場などの心理的瑕疵がどれくらい存在するかを確認
⑧建物(収益物件含む)が存在する場合の将来の修繕予測
⑨購入予定エリアと購入場所の賃料相場や不動産市場
⑩金利と返済の方法
⑪災害に備えた保険に加入できているかどうか

それでは一つずつ見ていきましょう。

①価格が適正かどうか

価格が適正かどうかは、いくつか調べる方法があります。
国土交通省が運営している売買事例の土地総合情報システムは、代表的な情報サイトです。
また、購入予定エリアの宅建協会にも足を運ばれてください。(宅建協会の場所はコチラ
宅建協会自らエリアの相場を教えてくれなくても、宅建協会からの紹介を受けた不動産屋からエリアの相場を教えてもらえます。
宅建協会から紹介を受けた不動産業者は、通常の飛び込み客よりも緊張感を持って対応してくれるケースが多いです。
正直、価格が適正がどうかの判断は、不動産業に従事する方でもよく理解されていない方も多いです。
1つのところで確認して満足するのではなく、3つ以上の確認をしましょう!
具体的に言いますと、1つは、地域のちゃんとしてそうな不動産会社へ価格の確認をする、2つ目は土地総合情報システムやネットでの確認をする、3つ目は地域で1番信頼が固そうな不動産会社(1つ目と違う不動産会社)に確認する。
これくらいしつこいくらいに確認しないと、適正な価格をに知ることができないです。

②エリアの特性の確認

ハザードマップで災害予測含め、その土地のエリア的なリスクがどれくらいあるのか確認してください。
その土地を管轄する区役所や市役所にも足を運んで頂くといいです。
用途地域課建築指導課に出向き、その土地の特性を確認してください。
(例:過去に災害などがあったか、今後予測される災害で被害の可能性が高いか低いか、など。)

③上下水道・下水道の配管は他人の敷地を通っていないかどうか

意外と確認不足になりがちな項目です。
プロの不動産業者でさえ見落としがちです。
区役所・市役所に問い合わせを行い、上水道課・下水道課へ足を運んでください。
配管の図面が取得できます。(地域によっては有料ですが、数百円レベルです。)
他人の敷地を配管がまたいでいたら、一体何が起こるのか、と疑問を持つ方もいるかもしれません。
実は、配管トラブル(漏水・配管の取替工事など)が起きた際に、どっちがどれだけ費用負担をするのか、いずれ売却する際には、新たな買主さんに「配管をし直してからじゃないと購入したくない」と言われるケースも多いのです。
この配管トラブルは、よく知っていたほうが絶対にいいです!
私自身このようなトラブルがある取引を経験して大変な思いをしました。

④土地の境界が確定しているかどうか

隣地の方と揉めたい人はいません。
どこからが購入地なのかを決めるのは境界です。
基本的には売主が費用負担をし、土地の境界を確定するケースが多いです。
(土地の確定測量図がどのようなものかを知りたい方は、全国のお住まいサポートをされている安心企業のスーモさんのサイトをご覧になるといいですよ!コチラから入れます^^➤スーモさんのサイト

また、境界トラブルについて、私もかなり面倒な問題に巻き込まれた経験があります。

⑤他人の権利がついていないかどうか

しょっちゅうあるわけではないですが、稀に、他人の権利がついているケースもあります。言うまでもなく、せっかく購入した土地にトラブルの原因となる権利がついていたら嫌ですね。
購入する土地や建物についての権利をきちんと把握するのは、宅地建物取引士への確認と、さらに登記関係を依頼する司法書士へ二重にご確認ください。

⑥隣地や周辺の変化(将来予測も含む)

隣地や周辺に高い建物が建築予定であったり、将来的にどんな状況になりえるかを予測することはとても重要です。
しつこいくらいにどんな変化の可能性があるかを、宅地建物取引士などに確認し、書面にて頂いておいてください。(通常は重要事項説明などに詳しく記載されます。)

⑦暴力団事務所や殺人現場などの心理的瑕疵がどれくらい存在するかを確認

心理的瑕疵(かし)とは、買主が、その事実・そのもの(施設)を事前に知っていれば、居住や購入をすることはなかった、という心理的な欠陥です。
今は、不動産の取引の際には、重要事項説明+暴力団排除条例や周辺環境・心理的瑕疵など、細かく記載と説明があるのが一般的です。

しかしながら、細かく確認しないと見落としがちなのが、心理的瑕疵です。

特に居住用物件は、そこで自殺などあっても、一度別の方に貸してしまえば告知義務を免れます。
なので、今まで一度も自殺・他殺・その他心理的瑕疵に該当することはなかったかどうかを細かく聞いてください。

⑧建物(収益物件含む)が存在する場合に将来の修繕予測

建築士や住宅診断士などに購入予定の建物を見てもらってください。
(料金は規模によりますが、3万円~です。)
※良心的な不動産業者は、売主負担・業者負担で調べてくれます。
何を見てもらうかというと、
今と将来に降りかかってくる建物の修繕内容と費用負担の予測額です。
購入する前に計算・準備をしておかないと、損をします。
(例:屋上の防水工事・建物外壁塗装工事・内壁塗装工事・その他修繕工事など)

⑨購入予定エリアと購入場所の賃料相場や不動産市場

ズバリ、収益性や事業性を重視する方は大変重要です。
インターネットだけで簡単に調べて済ましてはいけません。

なぜなら、そのエリアの特性(単身者向き、家族世帯向き、店舗向き、駐車場向き等)は、様々だからです。
エリアの特性を知り、悪くなった場合もある程度想定し、また購入場所は何に向いているかを再度シミュレーションしなくてはいけません。

簡潔に記載しましたが、このシミュレーションを間違う方が不動産投資を失敗する方と言ってもいいくらいです。
このシミュレーションは、とても少ない説明ではお伝え出来ないため、下記サイトに改めて記載しております。ぜひ、不動産シミュレーションと7つのリスクをご参照ください。

⑩金利と返済の方法

融資を受けられる方が多いと思います。
返済金利は妥当かどうか、ご確認ください。(銀行は、最低2行に打診する)
また、返済計画がご自身に妥当かどうかも把握されてください。

ビル・マンションなどの不動産オーナーを目指されている方の妥当な返済比率としましては、
毎月の家賃収入×50%以下です。
当然、返済比率が少ないほうが不動産事業は安定します。
玄人の不動産投資家は、最低で月額の家賃収入×40%以下を指標とされています。

ご自身がお住まいになる自宅購入での場合は、住宅ローン返済比率20%以下が必須です!
「月の手取り収入(給料から社会保険料や税金などを差し引いた金額)×20%以下」
という計算です。
(例)月の給料は50万円(手取収入は38万円)
手取収入38万円×20%=76,000円(以下)が最低安全基準とされる住宅ローンの月返済比率

こんな例があります。
例えば、住宅ローンを組んだ時は、給料+ボーナス年2回あったが、数年後に会社がボーナス無しになったため、返済できなくなり破産した。
返済計画は今だけでなく、家族が増えたケースや親の介護など支出が増え、収入が減ることもある程度想定することが大事です。

⑪災害に備えた保険に加入できているかどうか

保険は大事です。
個人では補填できない事もたくさんありますので、火災家財保険や地震保険など、細かく把握し加入してください。

本サイト(本音で語る不動産やさん)は、250項目以上の記事を載せています。
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