勘違い大家さん(物件オーナー)②

私が知る『勘違いしている大家さん(物件オーナー)』について、以前記事にさせて頂きましたが、
今回も目に余る大家さん(物件オーナー)がいた為、改めて記事をご紹介させて頂きます。

⇨(前回)勘違いしている物件オーナー

まず、『入居者の退去後に発生する原状回復作業』について文句の多い大家さんの傾向です。

原状回復作業について文句の多い大家の傾向

・経年劣化(物が古くなっているため交換を要する)が要因なのに、『新しく交換』する事を拒み、原状回復作業が中々実施出来なく、管理会社のスタッフを困らせる大家さん。

・クロスやCFの張替を要するシミ・汚れ・剝がれの状態なのに、『清掃』で何とかしてほしいと無茶を言う大家さん。

・入居者の安全や気持ちよく入居いただく為のこまごまとした補修工事(原状を回復する程度)について、勝手に『必要ない』と判断する大家さん。

・建物自体が劣化してきており、『錆落とし』や『塗装工事』が必要な状態なのに中々大規模修繕をしてくれないにも関わらず、『貸出家賃は下げるな(大家の手取りは下げたくない)』と言う大家さん。

 
このような自分の考えを押し通そうとする大家さん(物件オーナー)の要因は一体どんな事だと思いますか?
また、このような大家さん(物件オーナー)に対する管理会社としての対策にはどのような手法を用いる事が出来るでしょうか。
まず、一般管理物件であれば「空室リスク」は大家さん自身に降り注がれます。
よって、大家さんが自分の意思で原状回復施工を止めて新しい入居者を迎える準備が出来ていないのであればそれはそれで自分の収入を下がる為自己責任とも言えるでしょう。
しかし、中には『サブリース物件(家賃保証をしてもらっている物件)』にも関わらず、『賃料が保証されているからわがままを言いやすい』と勘違いしている物件オーナーもおりました。これはとんでもない間違いです。
そもそもサブリース業者は『大家都合で入居者に貸出せない状態』のお部屋の家賃を保証する義務は負いません。
オーナーの善管義務違反による家賃保証の打ち切りや減額が可能となります。
特に、建物の外、中の両方において『入居者が安全に暮らせる物件』について善管義務を怠っていた場合には、サブリース業者は一定の期間を設けて『家賃保証の打ち切り(解約)』も可能だそうです。
一般物件であっても、入居者の安全に配慮がなく万が一『入居者にケガや事故』を起こしてしまえばたちまち大家の責任となるケースもございます。それだけ賃貸業には『入居者の為の善管義務』が強いという事です。
このような基礎知識や倫理観を持ち合わせていない大家さんにはある一定の傾向がございます。
ひとえに『大家の性格が悪い』と言えばそれまでですが、『単純に資金繰りに苦戦している』という事が一番多い要因です。
お金に余裕がなくなり、言いやすい管理スタッフに対して『過度に物事を疑い自分の無知な意見を主張し困らせる』という行為をする人も多いです。
もう一つの要因は『管理会社を疑っている』と言う点です。
理由はどうであれ、管理会社と信頼関係を築けていないのは『管理会社と物件オーナー双方の責任』となります。
事業はフェアに運営されるべきだからです。信頼できない管理会社に運営を任せているオーナーにも責任がございます。
要は、『嫌なら管理会社を変えればいい』という事です。
管理会社を変えてもまた同じ傾向になるのであれば、不動産を売却もしくは自分で自ら現場に立ち管理会社を立ち上げればいいと私は思います。
大家さんの不動産投資はれっきとした『不動産事業』です。事業主は『大家さん(物件オーナー)』です。
全てをいかに上手く運営できるかは『事業主の裁量』により決まります。
そしてその上手い運営には『管理会社の助け』が欠かせない事ばかりです。その管理会社と信頼関係を築く努力を怠っている物件オーナー(事業主)に対して『一体誰があなたの物件の為に一生懸命動いてくれるのか』という事を冷静に考え直す必要がございます。
では続いて、管理会社の努力(対策)はどのような事が出来るのでしょうか。
管理会社の努力(手法)

・日頃より、物件オーナーと『原状回復作業』について認識を共有しておく。
国交省の原状回復施工のガイドラインなどを用いて、基礎的な要素はお互いに確認し合っておく事。

・なるべくお互いにLINE等を活用し『事前報告』と『事後報告』を管理会社から行える環境を整備する。
※物件ごとにLINEグループを作成し、一人の管理スタッフではなく数名の関係スタッフが閲覧できる状態にする。
かつ、物件オーナーもグループに加わって頂き、お互いの認識や行動を共有し合う。

・入居者の過失については賃貸スタッフと日頃より研修や打ち合わせを行い『入居者の過失として請求が多い事項』をまとめておき、入居者に契約書・特約事項を用いてきちんと分かりやすく説明する。
※分かりやすくないと意味がありません。私は、契約書や特約事項ではなく『注意事項』として別紙で入居者が負担を強いられる可能性を書き出し、契約時に予め署名・捺印(今後は電子サイン化するでしょう)を頂いておく事だと思います。

この管理会社の努力は『責任者(決裁権者)』が積極的に『現場の運営がしやすく、サービスの質や価値を上げる大切な事』だと認識し動く事です。
現場任せにしている管理会社に多い傾向として『癖の強い勘違い大家さん(物件オーナー)を野放しにしている』状態です。
これでは足元の賃貸管理業が衰退していきます。ゆくゆくは『その会社で働く社員のやりがいや誇り』を奪う結果となり離職率は上がり、いつまでたっても市場には尊敬されません。

私が記事にした内容は実例であり、実務での対策例になります。
しかし、この方法よりもより良い方法を発案されたり実施されている方にはぜひネットを通じて多くの皆様に価値ある参考例としてご紹介頂きたいです。

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