コロナ化の賃貸状況

さて、新型コロナウイルス問題も『防御』から『共存』に民衆の意識が変わって来た様子です。
私達の不動産業においてはこれまでどんな影響を受けて、これからどんな影響を受ける事になるのか。
いくつか検証してみましょう!

新型コロナ問題の影響による不動産業界(昨年の市場予測)

1,テナント・居住用の空き部屋が増えるのではないか。
2,家賃滞納者が増えるのではないか。
3,失業者が増え、賃貸需要(居住用・テナント・駐車場)の減退
4,融資がますます厳しくなり、不動産の売買取引が減退するのではないか。

おおかた、この4つを不動産業者や大家さんが気にしている傾向でしたね。
はたして、どのようなになったのか。
 
2020年~2021年の不動産市場の変化について(まとめ)

1,テナントの空室は未だに増加傾向にある
2,テナントの貸出賃料は下落中
3,居住用賃貸の空室率はたいして変化はなし。
4,居住用賃貸の家賃滞納率は少し減っている。
5,居住用賃貸の入居者ニーズに変化が現れた。
6,失業者は増えているが、そこまで大きな変化なし。
7,融資は予想以上に厳しくなり、売買取引は全国的に減退中

 
やはり、テナントの空室は増えている傾向だそうです。それに引っ張られて賃料も下落中とのことです。
実際に、テナントの借主より賃料減額協議や交渉をお願いされた、実施したというビルオーナーは圧倒的に多いです。
福岡市中央区のある繁華街(中洲)でテナント業を営んでいる不動産屋や、大阪と神戸でテナント業を営んでいる不動産屋からの情報では、『多い所で2割の賃料減額、少なくとも1割は減額に応じる形になった』というお話も聞けました。
テナントの賃料交渉では、地価や経済事情が要因として査定されるケースが多いですが、現実はそういうことではなさそうです。
『賃料を下げなければ出ていく。それでいいのであれば解約手続きを要求する』
自分の物件や財務的にも自信がある人は冷静に交渉するのでしょうが、現実は空きテナントとなるほうが嫌だと思うビルオーナーが圧倒的に多いです。
今の社会情勢での空室は、もしかすると数年の収益減退を招く可能性もあるからです。
自分の物件周辺の空室が目立つ傾向であれば尚更怖い現実です。
また、居住用と違いテナントの家賃は高くて収益性が良い分、空室となると利益減少の大きな要因ともなります。
さらには居住用よりも次の借り手が見つかる期間が倍以上かかる傾向であるため、損失率は居住用の倍以上もあります。
 
一方、居住用の賃貸では空室率があまり変わらない傾向であるという不動産会社がとても多いです。
しかし、一旦空室になると次の入居者確保には例年よりも+1カ月は要している様子です。
賃料のほうは地域差がありますが、地方のほうが下落率は低く、都会の方が下落率が高い傾向です。
これは単純に、『地方は元々が割安物件が多いが都会は相場賃料が毎年上昇していた為、6~8年前の正常値に戻る値動きとなっている』という見解を示している業者さんが多い傾向でした。
しかし、単身者物件については『学生・外国人の入居希望者減少』が要因となり、コロナ前よりも空室率が上昇している傾向だそうです。はたして2022年の2月3月にこの需要がどこまで戻るかどうかが単身物件を所有しているオーナーの気になるところでしょう。
家賃滞納率が少し減っている傾向であるのは、『国や行政の家賃補助』を活用できているのが1番の要因だと思います。
リーマンショック以上の不況と言われながらも家賃滞納率が増えないのは『今回の不況は災害が要因』と各国が判断しており、色々な手当や補助が備わっているという事でしょう。
とはいえ、不況は継続中であり、2022年の失業率は増加するという国の指標も出ていることから余裕は全くない状態です。
私は賃貸も売買も双方に精通しておりますが、『不景気の地鳴り』が聞こえてきております。
各企業は今後もリストラを加速させ、脱人の仕事、機械化による生産性の重視を加速させています。
また今後は外国人労働者を積極的に採用する業態が多い傾向であり、日本人の需要は減り外国人が増加すると予測されている専門家も多いです。
賃貸の需要の変化で今はっきりと結果として表れているのが、
●インターネット回線の高速化が出来ている物件
●宅配BOXが設置されている物件の人気上昇中
●居室の消毒作業までしてくれる部屋を入居希望者は望んでいる。
●遮音性の高い物件を好む傾向が益々増えている。
この4つは既に結果として実感された不動産会社が圧倒的に多いはずです。
これは、『テレワーク(自宅で仕事をする』人の増加に伴い増えたニーズの結果です。
『私の物件はネット無料にしているから大丈夫』と思っている大家さん、そのネット回線は高速化されている回線に切り替えていますか?入居者は『ネット無料化』は当たり前として認知しており、『回線の速度についてはどうか』という質問をする人が増えていますよ。
いずれにしましても、管理会社さんや不動産会社さんとよくコミュニケーションを取り、日々の変化に敏感である事も大切な賃貸経営における仕事だと思います。
 
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