不動産業で失敗している会社の特徴

2021年9月から大塚家具がヤマダ電機に完全子会社化とされることが決定しています。

ヤマダ電機は大塚家具の株式を51%購入し、実質の大塚家具の経営を担う形となりました。
しかし、買収当初は、『大塚家具の独立性を重視する』考えをしましていましたが、
旧大塚家具の経営陣や上層部が残っている状態では経営改革のスピードと意志決定、
それらを行動に移すには弊害と捉えたのでしょう。買収より1年半も経たないうちにヤマダ電機は考え方を方向転換し、『やはり旧大塚家具の経営陣には経営を任せられない』と判断し、完全子会社化となったのだろうと予測できます。

ヤマダ電機が株式を51%取得した時点で、この流れは多くの投資家が予測していた事でしょう。

どんな業種であれ、経営改革の1番のガンは旧経営陣や変わらない上層部がいる社内の問題です。
反対に言えば、旧経営陣、上層部を排除すれば、若くて行動力のある人間や外からの冷静な経営陣が容易に企業体質を変えられるという事です。

今後はヤマダ電機による不動産市場への参入が益々加速し、住宅販売・リフォームに不動産賃貸、不動産売買、それらを中心とした『ヤマダの不動産業進出』が加速すると思います。

とはいえ、ヤマダ電機も資本に余裕がある状態ではないため、賃貸市場に頭角を現すにはまだまだ不十分な状態です。本来であれば、賃貸管理業を営んでおり、そこそこの市場を掴んでいる不動産会社も買収しておかなければ中々不動産業の発展は望めないでしょう。

ここで、本日は『不動産業で失敗している会社の特徴』を私が独自に感じていることを記事にさせて頂きます。

~ 不動産業で失敗している会社の特徴 ~

1,社員、スタッフの給料が管理料から賄えていない会社は失敗しやすい。

2,賃貸・不動産売買など、不動産業の何か一つに偏って運営している会社は潰れやすい。

3,仲介の斡旋だけの目線になっている不動産会社は赤字に陥りやすい。

4,労働環境が整っていない不動産会社では人は育たない。

5,無駄な会議・打ち合わせが多い不動産会社はいずれ赤字に陥るケースが多い。

では一つずつ解説をさせて頂きます。

1,社員、スタッフの給料が管理料から賄えていない会社は失敗しやすい。
この内容については、ごく自然な経営思考によりご説明が可能です。
不動産屋は、入居者の募集・仲介を行い大家さんから家賃×1カ月~2カ月の広告料と場合によっては入居希望者から家賃×1ヵ月分の仲介手数料を頂けます。
(※仮に家賃10万円の仲介を成約した場合、入居希望者からは仲介手数料で11万円(消費税10%込)と大家さんから広告料を11万円(消費税10%込)~22万円の合計22万~33万円を成功報酬としてもらえます。)
不動産売買については、成約した不動産物件価格×3%~6%を成功報酬として頂けます。
(仮に1億円の不動産を成約した場合の成功報酬額は300万円~600万円+消費税+事務手数料です。)

こうしてみると、『不動産屋はいいな~』と思う人もいると思いますが、
成約を続けることはとても難しいため、今月は不動産取引はゼロでした。という不動産屋も多数あります。
また、全国で不動産業者が2万社以上もあり、不動産会社に勤めているヒトや関係するひとは全国に60万人もおりますので、ライバルが多い業種と言えます。

こうした中でも、社員・スタッフの給料を毎月確実に支払うには不動産の取引に頼るだけではなく、
管理物件を多数保有し、管理手数料から社員の給料を賄うことが大切です。

ちなみに不動産管理の管理手数料は、『物件のその月の家賃収入×5%~7%』が主流です。

自分が不動産会社を経営したいのであれば、この管理手数料をよく考えた上で、何人の従業員体制でどのような経営をするかを考える視点も必要だと私は思います。

2,賃貸・不動産売買など、不動産業の何か一つに偏って運営している会社は潰れやすい。
これは単純な考えですが、不動産の売買手数料が大きいからと言って、不動産売買ばかりに力を入れていると、
いつのまにか収入減が無くなるという事も大いにあり得ます。
賃貸でも然りです。何か一つに特化するというのはとても聞こえは良いですが、経営という考え方においてはリスクが高い考え方なので考え直すことをお勧め致します。
現に、不動産売買・不動産賃貸一本に絞って経営していた不動産会社は長くても20年未満、早ければ10年未満で廃業となっている会社が多いです。
ちなみに2020年~2021年の2年間で廃業した不動産会社は約5,000社です。
中には跡継ぎがいないケースでの廃業や黒字倒産もあるかと思いますが、ほとんどは赤字倒産でしょう。

3,仲介の斡旋だけの目線になっている不動産会社は赤字に陥りやすい。

このことについては、単純に不動産の賃貸仲介による考え方よりも、時にはビジネスの応用として『サブリース(転貸)』も視野に入れる事が大切であるという私の意見です。
テナントや特に月極駐車場においては、満室・満車を保証する代わりに満室満車の月額予想額×70%~80%くらいで大家さんから一括借りを行い、サブリース業として収益を上げることも大切です。
もちろん、満室満車の保証をしなければいけないため、リスクはあります。
しかし、運営に自信がるやり方やサービスであれば通常の管理料の3倍~10倍も利益が上がるケースもあります。
たとえば、1台2万円で貸せる駐車場で満車時は10台駐車可能とします。
通常は2万円×10台×5%で月額管理料(満車時)は1万円×消費税です。
これをサブリースしたとすれば、(2万円×70%)×10台=14万円で満車保証を大家さんにおこない、
10台の内5台は通常通り月極で貸出し、残り5台はコインパーキング業者に2万円×1.5倍=3万円(1台)で貸出しが成功したとしましたら、満車時には25万円(満車時)-14万円(大家への保証額)=11万円×消費税が営業利益となります。通常の管理手数料よりも10倍以上の利益が見込めるという事です。

4,労働環境が整っていない不動産会社では人は育たない。
このことはとても大切なことなのですが、多くの中小企業が見落としているというよりも、重視できていない状況です。公休の日数や、過度な社員監視は全く意味がなく、かえって効率性も生産性も失うことがあります。
皆さんも子どもの頃から監視されて、過度に束縛されている状態から何か良い結果が生まれたという経験がありますでしょうか?最近では『さぼる社員防止』『社員の行動管理』なんてことを間違った意味で捉え過度に社員の精神状態を悪化させていることに気づいていない管理職や経営者が増えています。
労働環境の責任は経営陣にあり、また決裁権や人の管理を任されている管理職のメンタルとスキルが最もあらわに結果として残る仕事です。
このメンタルとスキルの意味を知らない、わかろうとしない会社や管理職のもとでは社員は育っていなく、離職率も高い事でしょう。
👉学習記事『社員の育て方・魅力ある上司とは?

5,無駄な会議・打ち合わせが多い不動産会社はいずれ赤字に陥るケースが多い。

この内容についても経営陣や管理職に責任がります。
人を信じれない上層部の人は、自分が状況を確認したいだけの会議や打ち合わせが多いです。
この状態では会社は良い方向には動きません。
反対に、社員・スタッフが働きやすくなる為、リスクを共有するために有効な会議・打ち合わせは効果があります。
また社員に考えさせる力を身に付けてもらうためにあえて行う打ち合わせも効果的かと思います。

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