噂と建前の事実確認(金融機関編)

最近では、
『各金融機関のアパートローン(不動産担保ローンなど)』取扱いが停止している。
という噂が流れております。

簡単にご説明致しますと、
アパートやマンションを自分の資産運用のために建設したり、土地建物ごと売買契約で購入したりする際に、
一部は自分の現金を出し、残りはアパートローンを活用し、金融機関にお金を貸してもらう事を指します。

このアパートローンが、受付を停止しているという噂が流れております。

実際に、都市銀行2行、地銀4行に別件で訪問した際に確認しております内容をお伝えさせて頂きます。

まず、アパートローンの受付自体を停止している金融機関は存在します。
そもそも加熱した不動産投資に嫌気がさし、お金を貸すこと自体を懸念している金融機関は多数存在します。

同じ銀行でも、出店している場所や地域により、『不動産投資にお金は貸しません』という銀行支店は存在していました。

反対に、不動産投資をしてお金を貸し、貸したお金の利息で利益を出し続けている銀行も多数あります。

昨今は、不景気(破綻する大家さんが増えている傾向)の為、この不動産投資を停止、あるいは貸出条件を厳格にしている金融機関が目立ってきました。

この雰囲気はリーマンショック時にそっくりです。
リーマンショック時(2008年~2012年)の4年間は、同じように貸出条件が厳しく、各金融機関が貸し出しの引き締めを行っていました。

幸い、住宅ローンと事業用ローン(お商売などする人へ貸し出すローン)については、まだまだ健在です。

不動産投資についてのローンは、融資がつきやすい人の特徴としては、
購入する不動産の担保価格(銀行が計算している不動産のお金の価値)以上の金額については融資しないため、
その分を現金で賄える人は審査対象となります。

次に、その建設・購入予定の不動産が含んでいるリスク(不動産投資事業がダメになるリスク)を金融機関は提示してきます。そのリスクを現金で賄える人については審査対象となります。
しかしながら、その事業のリスクが審査対象の方にかなり重荷になると判断した場合には、融資はしない、
もしくは融資条件(お金を貸出す条件)がさらに厳しくなります。

金融機関の審査は、『買う側(建設する側)』『土地建物の担保価値』『事業そのもの』の3つを重点に審査します。

そんなに大変な時期に不動産を購入する人がいると思いますか?
答えは、『こんな時だからこそ不動産を購入しようとする人いる』という答えです。


不動産投資で上手に資産を増やした人は、この不景気で融資が厳しい時代を乗り越えて、安価な価格で不動産を購入出来た人です。

反対に、融資がとてもつきやすく年収500万円未満で1億円の価格の不動産を購入出来た人達(※サラリーマン大家)は、高値で物件を建設したり購入したりしているため、今とても返済に苦しんでいる人が増えています。

これから、競売物件(借金が返せなくなった大家の物件を銀行が差し押さえて売り出す不動産物件)は増え、
各金融機関はこの競売物件を購入してくれる資産家を大切にします。

ここで、不動産投資のリスク分散方法でいくつか手法をお伝え致します。

まず、大家さんで借入が大変な人は、『融資期間の延長(融資期間を延ばしてもらい毎月の返済額を減らす事)』という裏技があります。
しかし、この手法にはリスクが3つ付きまといます。

まず1つは、今の返済が出来ない人という点で、不動産投資にふさわしくない人という判断を銀行からレッテルを貼られ、ほぼブラックリストの扱い(今後の融資取引は一切できない人)をされるケースが多々あります。

次に、2つ目は、返済を延長するという事で、結局銀行への利息をさらに支払う為、資産は益々減少致します。
場合によっては、確定申告をした際に、現金は残っていないのに税金だけ多額に支払う事になったという人も出てきます。

3つ目は、そもそも返済の延長を金融機関が認めてくれないケースです。
金融機関(銀行)は必ず支払い延長を認めなければいけない立場ではありません。
すいません。私が所有している不動産の毎月の返済がきついんです。なので返済期間を延ばし、月の返済額を下げて欲しいんです。どうかご検討の程宜しくお願い致します。
という風に、頭を下げ、不動産投資における失敗を認め、素直に助けを乞うという立場になります。

現在においてその恐怖が現実的になる可能性が高い人は、
早めに不動産を売却し、少しでも借金が軽くなる方法を選択するのも一つです。

注意点は、先程申したように自分が売りたい金額ではなく、『買主側が買いたい金額』になるケースが多い不景気の状態に突入しておりますので、欲を自分の心にしまい込み、冷静に建設的に思考してください。
この冷静でかつ思考的な考えの速度が遅いと、致命的になるケースも出てきています。

本当です。

自分で冷静で建設的な計算や考えがまとまらない時は、大きくゆっくり深呼吸をし、
ゆっくりぬるま湯のお風呂につかり、夜はなるべくぐっすり睡眠をとり、
朝起きて、やはり不安がぬぐえないのであれば、信頼している不動産に強い会計士やファイナンシャルプランナー、不動産業者の意見を聞きに行動してください。

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