サブリース物件から一般管理物件へ変更

昨日の記事には、
『サブリース物件の現状』について実務的に記事を記載させて頂きました。

本日は、サブリース契約の物件が解除(解約)となり、一般管理物件に変更した場合の現実的なお話を記事にさせて頂きます。

実際に経験している大家さんは至って普通の事なのですが、
サブリース物件しか所有していない物件オーナーは、この一般管理物件の実情を知らない人が多いです。

まず、一般管理物件に変更した場合に想定できる支出項目のお話をさせて頂きます。

一般管理物件に変更するとこんな支出が必要になります。

①毎月の管理料(不動産管理会社に支払う支出(賃料の5%~10%)
詳細はこちら⇒『勘違いしている物件オーナーへ、管理料の意義と仕事の内容』

②入居者の成約に伴う広告料・仲介手数料(契約してくれた部屋の家賃×1カ月~2カ月程)
※重要!⇨参照ください。『入居者成約には大家の努力が必ず必要です!~契約の裏技』

③毎月の定期清掃費用⇒詳細:『物件清掃費用の基準』

④退去した部屋の原状回復費用・部屋の修繕費用

⑤大規模修繕費用(外壁・内壁塗装、防水工事費用、水道下水道の配管修理費用)

⑥その他、諸経費
※インターネット回線費用・共用灯の修理交換や毎月の共用部水光熱費等

この6項目について、
『え?こんなに一般管理の大家さんって大変なの。。』
と感じる人もいるでしょう。

昔から、『楽して稼げる話はない』という言葉通りです。
どの道も努力が必要です。

この支出項目を細かく確認されたサブリースオーナーはある意味で恵まれていたのかもしれません。
もちろん、サブリース企業の中には『アパートマンションやテナント』を高額で建設受注し、
通常の地場工務店よりも20%~30%程高い建設費で物件オーナーに支出を背負わせているため、
物件オーナーからすると、
『建築費が高かったから賃料を下げられると苦しい』
という声も実際にはたくさん聞きます。

ですが、現実は、
地場で建築し、上記6項目を行い続ける一般管理で不動産投資をしなかったツケでもあります。
不動産事業は慈善事業ではございません。
そして事業主(本来の経営者)は物件所有者です!

さて、ここで上記6項目を算出し、一般管理物件に変更するにあたり支出表を準備する必要がありますが、
簡単な計算式をお伝え致します。

よく、金融機関も使う計算式です。

毎月の賃料(年間賃料でも可)×15%=上記6項目の費用

このくらいの費用がかかる、もしくはかからなくても毎年この費用を預金出来ていれば、
突発的な修理修繕費用などに慌てる必要性が減ります。

一人でも多くの物件所有者にご参考頂けましたら幸いです。

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