さてさて、
今回は調停について分かる範囲でお伝えさせて頂きます。
ちなみに私は、個人での調停経験もあります。賃料について、相続財産についての調停経験もあり、ある程度事実に基づいたお話ができると思いますが私のお話が全ての調停結果となる訳ではございませんので、あくまでも参考とされてくださいますようお願い申し上げます。
まず、
『サブリース賃料減額訴訟(調停)』
についてですが、
サブリース会社でも物件所有者(物件オーナー)でもどちらからでも訴訟は出来ます！
通常は、サブリース会社から減額請求訴訟を申し立てるのが一般的には多い傾向です。
『貴殿に支払っている現在のサブリース賃料⚫️⚫️万円は借地借家法上、不当と判断し、⚫️月⚫️日の賃料より⚫️⚫️万円減額の⚫️⚫️万円をお支払させて頂きたく、この書面を持って減額請求をさせて頂きます。』
だいたいこんな感じの内容証明が物件オーナーに届きます。
ここで一つ、不動産業界の中で『根拠のない噂』が出回っております。
サブリース会社が請求してきた減額金額の半額くらいで家庭裁判所は『確定判決(減額金額の確定)』がされる。
※例えば現時点での賃料が一棟100万円をサブリース会社が一棟70万円で請求した場合での減額請求金額は30万円となります。その減額金額30万円の半額が15万円、という意味です。
このような事は実際にはありません！
確かに、サブリース会社からの減額請求の半額くらいで双方が納得すれば、『調停成立』として確定判決が下る事もありますが、
この場合はあくまでも、『双方が納得した場合』となりますので、安易に、『サブリース会社から調停起こされても半額くらいで判決を貰えるだろう』と考えている物件オーナーは『痛い目』に会う可能性がございます！
よくよく考えて見てください！
もしもあなたがサブリース会社側の人間であり、調停や裁判を申し立てるとしたら、半額くらいで食い下がりますか？
サブリース会社は賃料を支払う側です！
よって、調停前の協議や話し合いであれば『最悪は半額でも今回は折れるか。』と双方が合意する事はあり得ますが、せっかく調停、訴訟を起こしたのであれば、たくさんの根拠資料を家庭裁判所に提出して、減額の請求がいかに妥当かをとことん主張します。
だって、半額くらいで妥協するくらいならわざわざ調停しなくても話し合いでもすればいいことですし、何度も何度も裁判する労力をたった一つの物件のために費やすのですから、安易な妥協はしないケースが予測出来ます。
さらには、『サブリース会社の請求は妥当』と裁判官の判決を貰えば、サブリース会社は当初より請求していた減額金額の全額を勝ち得る事もあり得ます。
要は、実際には『いくらで入居者に貸し出しが出来るのか？』という実態を基に判決が下ります。
今は、入居者にとって選択肢の多い、競合他社物件も多数存在している地域が多いため、また入居者契約の際には『業務報酬(広告宣伝費)を家賃の2ヵ月』、『フリーレント(無料貸出の入居期間)』が当たり前の賃貸市場が多いため、わがままを物件オーナーが主張しても、『そんなに嫌ならサブリース会社と解約してご自分でアパート経営をされてはいかがですか』という印象を裁判官に持たれる可能性もあるかもしれません。
不動産事業は、『自己責任』の事業です！
慈善事業では無いため、よっぽどの根拠を物件オーナーが提出しなければ、サブリース賃料は減額となります。
物件オーナーの皆様、これが現実です。
しかし、こんな時代でもサブリース会社ととても良好な関係を築き上げている物件オーナーもおります。
会社や従業員によるかもしれませんが、良好なオーナーにたいしては、サブリース会社も鬼のような請求はしないだろうと思います。
やはり、原点は『人間関係』をしっかりと築き上げているかどうかではないでしょうか。
もちろん、物件オーナーとしても安易な妥協はしたくないでしょう。利益が減る話なのですからね。
そうであれば、『近隣物件や自分の物件について事実に基づいた証拠を根拠として』示さなければいけません。
サブリース業者は、物件オーナーに物件の収支状況(レントロール)をきちんと開示するのが筋だと私は思います。安易に口だけで物件オーナーに迫っては絶対にいけません。
余談ですが、とあるサブリース会社(D社)は、サブリース賃料の妥協は一切せずに、わがまま物件オーナーのサブリース契約には『解約』をズバズバ申し立てております。
調停一つとっても、安易な考えで起こさないこと、起こされないこと。
これが一番だと思います。
