いい物件にする!

さてさて、

先日の
『いい物件になり得る物件を探す』
というお話の続きになります。

いくつかありますが、
まずは、

『修理したり、塗装したり、リフォームすれば生きかえる物件』
を探す事です。

安くていいんだけど、
中も外もお金をかけないといけないな~
という物件が市場には出回ります。

持ち主も、
『今からお金をかけて何かするよりも、安くでもいいから売却しよう』
と思って売る人もいます。

ネット検索で言いますと、投資物件の項目ではなく、

売り家』です!

その売主や販売している不動産業者は投資物件として成り立つかどうかわからずに、普通に売り家として売却していることもあります。

もちろん、売り家のエリアや数字に強い不動産業者であれば、
業者がそのまま買取、投資物件・もしくは売り家として価値を高め、
値段を極力高くして売りに出します。

ようは、不動産業者が売りに出している時点で、
あまり投資物件としては魅力はない、という事です。

●●不動産、●●コーポレーションが、
『1LDKの区分所有物件を1部屋1,700万円で売りに出しているよ』
なんていう物件は、ほとんどが業者の利益で値段設定され、
購入した人は10年もせずに損をするケースがほとんどです。

『俺は所得が高いから所得税対策になっているからいいんだ』
『将来、住めるためにも勝ったから、別に得をしなくていい』

という裕福な人もいるでしょうが、

大抵の人は、『損』はしたくはないですよね!

ですので、

ネットでも、不動産屋の情報でも、
業者が売主ではなく、普通に持ち主が所有していて売りに出した家を狙いましょう!

もしくは、
『この空家、何もしないんだな。売らないのかな』
と思うような物件がありましたら、
その地域をを管轄している法務局に行き、
700円~2,000円以内で所有者を調べる事が出来ます。

そして、気になる物件を見つけましたら、
『逆算』で、利回り22%以上になり得るかどうかを計算しましょう!

年間の賃料÷(物件売買価格+諸経費※)=22%以上

(諸経費とは)
その物件を購入する際に、売買代金とは別に負担が必要なお金の事。
仲介手数料、司法書士への登記費用、火災保険の加入金、不動産取得税、
印紙代、物件の修理・外壁塗装など貸出すために必要な費用

まずは、上の算式を埋める準備が必要ですね!

その物件を誰かに貸すためには、どのくらいのリフォームや修理が必要か、

そして、毎月いくらいで貸し出せるのか、

この準備が明確に整いますと、

『いくらで購入できたら利回り22%以上を達成できるか』
が分かります。

もう少し、本質的なお話をしますと、

売主(持ち主)が気づいていない物件の魅力に気づけるか、
その物件の問題点を値引きの口実にし、
利回り22%以上で購入できるのか、

(問題点の例)
①公道の道路に接していない(人は通れるのか?)
②ボロボロの物件(綺麗にすることが可能か?)
③自殺などの事故物件(供養は済ませたか?)
④駐車場がない物件
(近隣に月極はないか?駐車場がなければ賃貸として貸し出せないか?

このお話は、
あくまで戸建のお話です。
(1棟アパートやマンションですと、利回り8.5%~15%でも利益は見込めます)
しかも、存在したとしても地方での物件でしょう。

人気のある東京23区、三大都市圏の中心地、人気エリアの京都や福岡の中心地などではおそらく見つけれないでしょう。

でうので、狙いは、
中心地より車や電車で30分~40分圏内の賃貸可能なエリアです!

さあ、
不動産投資に熱を入れる年となりました。
今から数年間は、
勉強に努力を重ねてきた人に希望の光が入る時だと私は確信しています。

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