入居契約には裏技も必要！

不動産業実務

一般の管理契約物件では、空室がそのまま利益の低下を招いてしまいます。

では、大家さんとして出来る対策はあるのでしょうか？

私が実践している対策は以下の通りです。

1、賃貸管理会社の責任者、現場の社員さんと小まめに
　本音でコミュケーションをとり続ける事。

2、物件を普段から綺麗にしておくこと。
　※特に、共用廊下や階段（エントランス）、ゴミ置き場

3、入居者目線のサービスを出来る範囲で実施する事
　※賃貸管理会社の人と『何が最適のサービスか』を
　　よく打合せしてから実施する事が大事です。

上記内容での1（コミュニケーション）の大事さは言うまでもないですが、
2（清掃）が出来ていないと、入居者希望者さんがお部屋を見に行った際に、
『この物件、なんか汚いな』と思われたら契約に至らないケースが多いです。

3（入居者サービス）も大事だと思います。
私は今までに、
●防犯カメラ（4台）の設置
●全部屋ウォシュレット設備の投入
●インターフォン（モニター付き）
●駐車場のラインがきっちり見えるようにする

というサービスを4年くらいかけて行いました。
費用にすると全部で200万円くらい。。とほほ。

ここで間違ってはいけないのが、
『入居者が本当に必要としているサービスなのか？』
という事です。

自分だけの判断だけではなく、
信頼している賃貸会社さんの現場の意見もしっかりと聞きましょう。

さて、私の物件は未だに2部屋空き状態です。
今月、どう乗り切るのか。

裏技を開始いたしました！

～入居者契約促進のための裏技～

1、家賃減額をしないで契約を取ってくれた賃貸営業マンに、
　　お礼金をお渡しする（商品券も良いと思います）

2、入居者が要望した場合には、
　家具家電も設置してあげることを賃貸管理会社に伝える。
　（家賃は月3,000～5,000円程値上げが可能）

3、賃貸管理会社に1週間に1度は何かしらの用事で訪問、連絡をする。
　※自分の物件を忘れないでもらう為。

この方法は、全国的にも昔からある方法です。

ですが、最近ではあまりしない大家さんが多いです。

管理会社からも、
『個人的な金銭の授受や贈り物は控えてほしい』
と言われるケースも多いからです。

しかし、私はあえて反論します！

全国の賃貸管理会社さんは、理屈で会社有利の営業をしすぎです！

例えば、

入居者から頂く仲介手数料は、1カ月分の賃料の半分が限度で決められています。
（国交省規定）

なのに、広告料という項目に変えて、
結局は1ヵ月分を手数料として大家から支払います。

これは、会社にとって都合はいいですが、
働く従業員にとっては、特にメリットはありません。

よって、
私は『自分の資産を守るために、自分で個人的にお礼をする』
という行為は合法であり、かつ、ビジネスとして有効だと思います。

私は、個人的に信用できる賃貸営業マン5名に、
この『お礼金制度』をご説明しました。

正直、とても喜んでいました。

だって、みんな勤労意欲はやりがいと金銭ですから！

空き部屋を数カ月もほっておくなら、ここまでしたほうが私はいいと思います。

何もしなくても部屋が埋まるなら、それが1番ですが、

こんなに競合会社や競合物件が多い現代で、
何も工夫しないという事は、
いずれ痛い目に合うのは自分だと感じるからです。

新築時は強気の大家さんも、数年、10年経てば、
『どうしたらいいんだろう』
と嘆く大家さんもたくさん見てきました。

反対に、現場の働く不動産屋さんに理解を示し、
一緒に資産形成をしているんだ、という意識の高い大家さんの物件は
何年たっても順調な気がします。

私の周りにも、反面教師もいれば、尊敬する先輩大家さんもおります。
特に、福岡にお住いの大家さんは誠実で素敵な人が多い気がします。

次回も引き続き私の実務編で投稿させて頂きます。

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