不動産 売却時の税金と支出

  • 2020年5月27日
  • 2020年8月12日
  • 知識

不動産を売却した時の税金と支出

家や土地を売ると税金や諸経費などの出費があります
税金は「印紙税」や「譲渡所得」にかかる税金(所得税・復興特別所得税・住民税)諸経費は不動産仲介会社に支払う仲介手数料のほか、第三者(買主)の為に作成する確定測量図面の依頼費用(土地家屋調査士への依頼)、建物を取り壊して更地として土地を売る場合の解体工事費用などがあります。

1、印紙税
売買契約書に印紙を貼って納める国税
不動産を売るときには「売買契約書」を取り交わします。
この契約にかかる税金が印紙税です。

※印紙を契約書に貼ることで納税する。税額は契約金額によって違います。

2、譲渡所得課税
売却益に課税され、所得税や住民税がかかる
不動産を売却して利益(売却益)が出ると、
「譲渡所得課税」の課税対象になり所得税と住民税がかかります。

譲渡所得にかかる税額は
「売却(譲渡)価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた売却益(譲渡所得)に税率をかけたものです。

※取得費⇒購入価格+(購入時の仲介手数料や印紙代金)

建物の購入価格の場合は減価償却した金額を差し引きます。

※譲渡費用

⇒仲介手数料、印紙代、確定測量図費用、取引に直接関わる交通費等の諸経費

購入時の価格が分からないとき(相続した土地など)は売却価格の5%を取得費として計算します。
購入時の価格が売却価格の5%よりも安かった場合も、売却価格の5%を取得費とすることができます。
譲渡所得課税は、自分がその不動産の所有者になってから売却した年の1月1日までの保有期間が5年超なのか5年以下なのかで税率が違います。


この保有期間が5年超の「長期譲渡所得」のほうが税率は低く(所得税15%、住民税5%)、
保有期間5年以下で売却した「短期譲渡所得」は税率が約2 倍所得税30%、住民税9%)です

相続した土地・建物を売却する場合、相続した人ではなく、被相続人がその不動産を取得した日からを保有期間とします。
●保有期間が5年超の「長期譲渡所得」の場合
課税譲渡所得金額 × 15%(所得税) 
         ×  5%(住民税)

●保有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合
課税譲渡所得金額 × 30%(所得税) 
         ×  9%(住民税)

(注意)復興特別所得税も別途かかります。
平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになっています。

3、特例があります
特例①■取得費加算の特例

相続税が発生し、3年以内の売却なら税負担が軽くなるケースがあります。
相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、売却価格から取得費や譲渡費用のほかに売却した土地建物に対する相続税額を加算でき、
課税対象になる譲渡所得を少なくすることができます。

特例②■3000万円特別控除
譲渡所得3000万円以内なら譲渡所得課税はかからない
(期限がありますので詳細は国税ホームページを参照ください)


マイホーム(住んでいる家)を売却したときに利益(譲渡所得)が出たとしても3000万円まで控除できるのが「3000万円特別控除」です。

譲渡所得3000万円までなら課税額は実質ゼロということになります。

この特例は「居住している家や土地」が対象です。
控除を受けるためには、さまざまな条件をクリアしていなければならないので、詳しくは税務署や税理士などの専門家に相談ください。
(注意)3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できません

譲渡所得にかかる税金はいつ納める?
不動産を売却して得た譲渡所得(売却益)に対する課税は、給与などの所得とは別に計算する必要があります。
譲渡所得が発生した場合は、売却の翌年3月15日までに確定申告を行って所得税を納めます。
3000万円の特別控除が適用になる場合も、確定申告を行って控除してもらうことになります。
住民税は確定申告後に届く納付書で納めることになります。

自分にとって売却するタイミングや売却行為自体も含め、何がベストなのかはケースバイケースなので、不動産コンサルや税理士など専門家に相談しご決断ください。

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