賃貸経営どっちが得?(サブリース契約と一般管理契約)

■サブリース契約とは?■

一括借り上げ、家賃保証制度のこと。

不動産会社(サブリース会社)が貸主(大家)から賃貸物件(駐車場や店舗も含む)を一括で借り上げ、入居者に転貸する。大家は空室があるなしに関わらず、一定の家賃が保証されます。

また、大家は入退去に関する手続きやクレーム対応をしなくて済みます。

中には不動産自体の修理修繕・原状回復まで手続き要らずで行ってくれるサブリース会社もあります。

■一般管理契約とは?■

管理会社と大家管理委託契約を結びます。

空室があれば、その分の家賃収入は減ります。(家賃の保証はない)

管理会社に入居者募集・家賃の集金業務・入退去に関する手続き、クレーム対応を委託します。

不動産の修理修繕・原状回復は、管理会社と連携し、その都度費用が掛かります。

どちらが得か(損が少ないか)

どちらが損か得か、という観点は、あなたが何を重視するかによって変わってきます。

賃貸経営をする上で、あなたは何を重視し、優先しますか?

≪サブリース契約≫

ご自身の本業が不動産とは関係のない業種で、専門家に全てお任せしたいという方、物件の把握や電話応対、確認作業はできればしたくないという方は、サブリース契約がオススメです。

大手不動産会社やハウスメーカーとのサブリース契約で、大家が行うことは
たった2点です。

①確定申告
②固定資産税などの税金の支払

(なお、全てをお任せするといっても、不動産を勉強したいと考えている方や、ある程度運営状況を把握したい方は、サブリース会社と良い関係にいた方が情報が得やすく、また不動産について相談しやすいです。)

サブリース契約のデメリット(欠点)は、
大きく分けて3点です。

デメリット1点目。

一定額の家賃保証がありますが、ほとんどの大家の保証額(借り上げ賃料)が一括借り上げをしている期間の中で、数回下がります。

大抵のサブリース会社は、借地借家法に基づいて、適正に下げてきます。

大家にとって問題なのは、借地借家法は、借主に有利、ということです。

大家は貸主であり、サブリース会社は借主です。

よって、どれくらいの頻度でどれくらいの金額が下がるのかを、専門家を入れてシミュレーションしておかないと、ゆくゆく赤字に転じる可能性もあります。

デメリット2点目。

サブリース会社の経営状況に左右をされる、ということです。

そもそもサブリース契約をしている会社自体が経営難や破綻などしたら、保証もなくなり、一般管理契約か自分自身で管理運営をすることになります。

サブリース会社が間違いなく信用できるかどうかを見極めるのはとても大変です。

サブリースは楽な形態ですが、安易に選択し実行すると、後々やっかいな状況に陥る可能性もあります。

駐車場経営であればリスクは低くなりますが、建物を借金して作り、何十年と長い経営をされる場合は、特によく考えなければなりません。

途中で同じような条件でサブリース会社や管理会社を変えるという選択が、難しいです。

(ただ、都会の一等地などは、サブリース会社を変更されている大家も多々いらっしゃいます)

デメリット3点目。

設備投資など、初期の契約には無い費用負担を求められることがあります。

賃貸経営は時代と共にニーズが変化します。よって、当初の計画にはなかった費用負担(お部屋内の設備、建物のグレードアップ)をサブリース会社に求められます。

その時代に合った運営をしなければ、入居者(お客様)に選ばれなくなり、賃貸経営が衰退してしまいます。

賃貸経営が衰退するということは、サブリース会社も運営が困難になります。

よって、シビアな話ですが、追加投資はかかるものだと思って、追加費用の資金を貯めておかれると良いです。

≪一般管理契約≫

サブリース会社の経営状況に振り回されたくない、家賃減額で嫌な思いをしたくない、
また、自分でも勉強しながら事業主として責任感を持って運営に取り組みたいという方は、一般管理契約がオススメです。

サブリース契約にあり一般管理契約にないものは、大きく分けて2点です。

①家賃の保証(空室の保証)
②賃貸運営や人と物の管理運営、物件の大規模修繕の計画を立ててくれる。

要は、一般管理契約においては、経営計画を立て実行するのは、大家さんになる、ということです。

ただ、基本的には良い管理会社さんに恵まれれば、①の家賃の保証(空室の保証)以外は、一緒に歩んでいけます。(参照:いい管理会社の選び方

一般管理契約のデメリット(欠点)2点です。

デメリット1点目。

家賃保証がない、ということです。

つまり、空室があれば、その空室分丸々家賃収入ゼロとなるので、そのリスクを十分に勘案する必要があります。

デメリット2つ目。

大家に全ての決定権があり、経営責任の全ては、大家(事業主)である、ということです。

補足させて頂きますと、

サブリース契約で15年以上も上手に黒字経営が出来ている大家の共通点は、そもそも賃貸需要に沿った計画が出来ています。

サブリース契約であろうが一般管理契約であろうが、その地域に合った間取りや貸出賃料設定になっていたり、駐車場が必要な地域ではきちんと割合に合った台数が完備されています。

さらに、各地域の時代のニーズに合ったサービスを提供できている物件を所有している大家に成功者が多いです。

損をされていたり、今後損をする可能性が高い大家は、逆のことを行っている方が多いのではないでしょうか?

いずれにしましても、大きな資産運用の一つですので、目先の手取りや収支に惑わされず、その計画自体が成り立つか、深く吟味することが重要です。



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