立退きの方法と立退きの際に降りかかるリスクの対処法

立退きとは、物件の大家がその物件の入居者(賃借人、店舗の事業者など)に物件からの退去をお願いし、退去してもらうことです。

大家側の立場として、物件の老朽化によって物件を取り壊して新しく建て直すためだったりと、入居者に問題が無くても、立退いてもらいたい理由は様々にあることでしょう。

ですが、立退きとなると、入居者(賃借人・店舗で商売をされている事業者含む)側の立場としては、引っ越しをしなければならず、新しい入居先を探さなければならないという労力とコストがかかってきます。

その労力とコストを具体的に示すと、
引っ越し費用 + 新しい入居先の契約金 + 家賃 + 手数料 + 費やす時間
になります。

入居者にとって、『大家さんは費用の負担をどこまでしてくれるのか』という疑問が解消されなければ、立退き交渉は上手く進みません。

店舗の立退きとなると、半年~1年くらの営業補償が必要になるケースもあります。(金額はその店舗の年間売上により異なります。)

また、新しい引っ越し先が見つかればいいですが、中々条件の合った先が見つからないこともあります。

法律では、立退き(明渡)をお願いする場合、賃貸契約更新の1年~半年前に行われなければならないと定められているので(借地借家法第26条)、この期間に、交渉をまとめなくてはなりません。

立退きの際に気を付けること及びリスクは、

①入居者の明渡期間を大家の都合で決めない事。

②大家の立退きをお願いする正当な事由は何かを明確にしておくこと
大家都合ではダメです

③立退きにかかる費用の負担

④交渉成立後から退去までの入居者のフォロー

⑤入居者が弁護士等に依頼し、調停・裁判まで発展する可能性がある

主にこの5点です。

立退きの流れは、

①交渉の仕方と予算を決める

②大家と一緒に交渉を行う実績豊富な人間を同席させる。

③入居者(賃借人・店舗の事業者など)と交渉を行う。

④まとまる際には必ず書面にて締結する(明渡の合意書が必要

⑤入居者(賃借人・店舗など)に退去いただく。

となります。

大事なポイントは、

大家は交渉の仕方と予算を、実績豊富な人間と一緒に決めること、です。

この一番初めの準備で、立退きのリスク対処法含め、成功率は9割くらいに上がります。

つまり、立退きの流れ①と②が確実に準備できていれば高確率でスムーズな立退きが可能になります。

ゆえに、立退きは、実績豊富な人間の存在が大きなカギとなります。
立退き業務をスムーズに行うことのできる人間は、弁護士・不動産業者含め、かなり少ないです。
トラブルに強い不動産業者の探し方は、《いい不動産業者を選ぶコツ》をご参照ください。

(ちなみに、立退き交渉の代理の依頼は、弁護士しか受けられません。ご注意ください。)

結論、よっぽどの自信と経験がない限り、単独での交渉は危険です。

まれに、「私と入居者は人間関係が構築されているから大丈夫」とご自分で交渉をする大家さんがいらっしゃいますが、失敗に終わっていることが多いです。

立退きに関しては、無理をせず、信頼できる専門家にご相談をすることがベストです。




不動産投資ランキング

👆👇応援クリックよろしくお願いします★


にほんブログ村 企業ブログ 不動産業へにほんブログ村

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です