昨今の不動産市場は金融機関の融資が厳しいため収益物件の売買が停滞している状態です。
この停滞理由は『銀行の融資が厳しいから』という簡単な言葉だけではなく、
『銀行が評価する不動産価格と売却物件の価格の差額が大きい』という事です。
つまり、数年前では1億円の売買物件に対して購入希望者が1億円の満額融資を受けれて買えたという時代でしたが、
今は、『適正な物件価値（物件価格）』に対して×70％～80％でしか銀行融資を受けれないのが多い現状かと思います。
現在で土地建物を売却したらいくらで売れるだろうと気になる人は不動産会社だけではなく不動産鑑定士の評価書も取得する事をお勧め致します。
不動産鑑定士の評価書と説明を受けますと割と現実的な価格が知れます。
小難しいお話しはここまでとし、最近の大家さんの会話の中で気になるポイントがありますので本日はその点を焦点に記事をご案内させて頂きます。
大家さんは『私の物件の入居状況はどう？』とか『年間の入居率はいいのかな？』という事をよく発言されます。
また、入居率が良ければ物件の価値をある程度知れると思う人もいます。
当然、入居率が低いのはよくありません。しかし安易に入居率だけをみるのではなく『いくらで貸しているのか、その貸出家賃は相場観からして適正な家賃か』という点も注意しておきましょう。
安くして空き部屋をたくさん埋める行為は、ある意味収入（家賃の売上高）を下げる行為です。
とはいえ、相場観よりも高くで貸出家賃を設定しても中々空き部屋は埋まらないという結果にもなり得ます。
要は、バランスがとれているかどうかを見極める力が大家業には必要であるという事です。
その点からすると、入居率だけではなく『貸し出している家賃設定』の推移と『物件の退去率』にも注目するといいでしょう。
例えば、20部屋のアパートにおいて1年間で空室が10回（10部屋）発生したとします。
10部屋÷20部屋×100＝50％（退去率）となります。
このアパートは、たった1年間で空室が半分も出来る可能性があるという物件になります。
もちろん、たまたま大きな会社が10部屋をまとめて借りていて全部出て行ってしまったという事もあり得ますが、
大切なことは退去の理由をよく理解しようとする事です。
10部屋とも別の個人契約の部屋が空いたとしたら、何か理由があります。
社会事情なのか、騒音問題なのか、悪質な入居者問題なのか、とにかく理由をある程度は明らかにし解決策を検討しなければ、いざ売却したい時でも今後は退去率にも注目をする不動産購入希望者が増えると思いますので売却価格は下落傾向、最悪は買い手が中々見つからないという結果もあり得ます。
大家の皆さん、入居状況も大切ですが退去状況も知っておきましょう。
