さて第四章では不動産の売買・建設についてご紹介させて頂きます。
不動産の売買・建設を誘導する目的は成功報酬の高さです。
売買であれば、売却価格（購入価格）の3％＋事務手数料6万円×消費税という高い成約報酬となります。
1億円の物件であれば約300万、売主買主双方をまとめれば600万円も頂ける良い商売です。
しかし現実はあまくなく、そんなに多く売買案件が成約できる世界でもありません。
私達も不動産業として売買案件は500件以上、建設では300棟以上の実務経験をしておりますが、簡単だった（労務が少なく楽を出来た）という案件はおそらく30件未満くらいです。
建設誘導での利益は会社への利益は建設費の利益や建設紹介料（コンサル料）として多い時は40％、少なくても5％は得られるコンサル業です。
1億円の建物であれば、500万～4,000万が利益として上がります。
これも金額だけ見れば夢のある仕事ですがとても厳しい世界です。
何が一番厳しいかと言いますと、時代の流れで売上が増減しやすいビジネスであるという点です。
銀行融資が甘い時期ではこの売買・建設コンサルは大きな売上貢献として花形的な存在となります。
しかし、融資が厳しく、売主も売却価格に中々妥協しない時代では市場の流動性は弱く、我々のビジネスも困窮します。
ここでの疑問想定としては、こんなに成功報酬が高い業界なのにそれでも顧客は存在し続けるのか、という点です。
私の解釈にはなりますが、『不動産事業』が崩壊しない限り存在し続けると思います。
不動産事業の崩壊とは、『日本の土地神話の崩壊』です。
日本では、お金持ちのほとんどが不動産を所有しています。
不動産を持ち、それを貸したり売ったりして利益を得られる可能性があるからです。
また、日本の土地価格は地方では下落地域も多いですが、それでもある程度の金額で下落どまりをしています。
例えばこのようなお話があります。
2008年のリーマンショック時には、日経平均株価は60％も下落しました。もちろん投資信託や証券ビジネスは大混乱をしその年で自己破産をした人は約600万人越え、倒産会社は4万社近くに上るというデータを見ました。
その時の不動産価格（土地・建物価格）の下落率は全国平均で6％程というとても小さな数字に見えました。
もちろん、全国平均の為、地域によっては17％下落や東京都中心地では2％程と数字に開きはありましたが、証券程の下落はなかったという事です。
これにより国内の不動産に目を向ける投資家が増えたのも今日のサラリーマン大家倍増の要因です。
『でも、私の知ってる大家は破綻した人もいるし、大家業は儲からないってよく言っているよ。』
このような意見も実際に良くお聞きします。
たしかに失敗している人も多いです。あくまでも事業ですので計算や運営手法を間違えば損をするのは必然です。
では不動産で損をしていない人の特徴が何でしょうか？いくつか上げてみます。
～不動産事業で失敗していない人の特徴～
・不動産の購入・建設金額が初めから損をしないようにきちんと計算されている。
・出口（売却）戦略から逆算して不動産を試算しており、自分自身のキャパを理解している。
・現金の資金が豊富である。
・不動産会社の現場にあまり口を出してこない。建設的な関係を上手に築いている。
・時代の変化にも柔軟であり、人の話に耳を傾ける大切さを備え持っている。
・居住用であれば50世帯以上、駐車場所有だけは50台以上、店舗だけであれば20店舗以上保有している。
つまり、計算をきちんと行えており、かつ、事業として建設的に取り組んでいる人という事ではないでしょうか。
それでは本章をまとめます。
１，お互いに利害が一致し事業として価値のある価格を模索する必要があるビジネスです。
２，将来的な考えから逆算をし有効的な投資となるようにシミュレーションが必要です。
私自身も不動産を所有していますが、安定している大家さんの数値にはまだ遠いのが現状です。
私のお客様でも安定的な数字を生み出している人は居住用で50世帯以上は所有しています。
中には、自分で所有するのではなくサブリースとして物件を借上げてビジネスを展開した先輩もおりますが、それはあまりうまくいっていないようです。やはり空き部屋が増えれば物件オーナーもサブリース業者もしんどいという事でしょう。
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