★初めての不動産投資★

最近では『俺も(私も)不動産投資にチャレンジしたい!』という相談が多くなりました。
このような相談が多いのは自分に頼っていただいている証拠なのでとてもありがたいお話しです。
しかし、初めての不動産投資について人様にお伝えするには中々労力を使います。

そこで今回は私の知人の相談を想定して、この記事を見て頂ければある程度は自分で試算する事が出来るという記事にさせて頂きます。題して、『初めての不動産投資』です。

本に書いておるような内容ですとか、ごちゃごちゃと専門用語を並べられると見ている人も疲れると思いますのでとてもシンプルに構成しております。是非、不動産投資にご興味ある人は楽しんでご覧になってください。

リスク(悪い事)が少ない不動産投資は、『現金投資』が一番です!
不動産投資で苦労している人や、失敗する人の主な原因は『購入金額を間違えている』事と、『借金をして購入している』という2点です!

反対に言いますと、『借金をしないで、妥当な金額で不動産を購入すればリスクは少ない』という事です。

実例をもとに、ある案件を話題に上げます!
あなたは不動産広告サイトで、『物件価格500万円、利回り14%、築30年の区分所有マンション(1DK)』という広告を見つけました。
この物件が良い物件かどうかをどう判断されますか?

まず、物件価格500万円という事は、他にも諸費用(仲介手数料・登記費用・不動産取得税・登録免許税・火災保険への加入金)が別途かかります。結論から申しますとこれらの諸費用は物件価格×10%~15%程となります。

よって、悪目に見積もると500万円×15%=75万円をプラスの手出し資金として準備する必要がありますので、購入総資金額は575万円となります。

次に、利回り14%ととは、物件価格500万円を現金で投入した場合に、年間の収入予測として500万円×14%=70万円が得られる可能性があるという内容です。

今では現金を銀行に預けても0.1%の利息が付けばいい方ですので、14%の利息は魅力的ですよね。
しかし、注意点があります。

不動産は現物ですので、入居者が入ってくれて、きちんと家賃を支払ってくれた時に初めて成り立つ事業です。

よって、70万円÷12か月=58,340円(月家賃)で、その物件が入居してくれるかどうかをきちんと見極めないといけません。営業マンが、『今実際に住んでいる人の家賃ですので事実です。』と言ったとしても、その入居者が出たあともその家賃で住んでくれるのかどうかはあなたの判断に責任がのしかかります。

次に、毎月の収入は不安定さもあり、支出は決まって発生するのが不動産であるという事を知っておいてください。
毎年5月頃に固定資産税(都市計画税含む)の支払通知書が管轄市役所(区役所)から届きます
そして、あなたの不動産が上記案件のような区分所有建物(分譲マンション)であれば、毎月修理修繕費用の積立金と管理費が請求されます。

ちなみに、区分所有(分譲マンション)の修理修繕積立金は、建物全体の修復作業や大規模修繕費用の為(エレベーター交換費用や外壁塗装費用・屋上の防水工事費用・エントランスの改装費用・集合ポストの交換費用等々)であり、あなたが所有する予定の一室のマンション居室内で起きるトラブル(水漏れによる修復作業・古くなれば交換するお風呂・トイレ・キッチンやお部屋のクロス等々)については全額自己負担です。
※一部、火災総合損保保険による保険金での修復可能な費用もありますが、古くなったことが原因だと保険会社に判断された場合には、全額自己負担となります。)

この記事を読めば読むほど、『そう簡単に儲かる話はないよな』と思いますよね。
ですので、冒頭でお伝えしました『現金で購入金額を間違えない事』が重要なのです。

現金での不動産投資について、私の独自見解による結論です!

1,購入した後に、物件内(居室内)の修理・修復が必要と予測される項目を全て確認する事!
2,本当に広告通りの家賃で入居者が決まると思うかどうかネット等で必ず調べる事。
3,居室内の修復作業(お風呂・トイレ・キッチン等)が済んでいない物件の購入利回りは20%以上はないと利益が極端に減るという事。但し、多くの人が住みたがる特別なエリアはこの限りではない。

3の利回り20%以上はないと利益が見込めないという点を補足してご説明させて頂きます。

修復作業にかかる費用を予測しましょう!
お風呂・トイレ・キッチンを最新式に交換した場合、単身者用としても約100万~150万は準備しておくといいでしょう。加えて居室内のクロス・天井ライトの最新式(ダウンライト式)へのリフォームも参入しますと、+40万円程は必要です。要は、高く見積もると近い将来に200万円はかかる可能性があるという事です。

物件購入価格(当初)500万円+諸費用(15%の75万円程)+将来の修繕費用(200万円)=775万円

これをもとに再計算しますと、70万円(年間予測満室収入)÷775万円=利回9%となります。
広告に記載がある14%から5%も減りましたね!
こんなことが日常茶飯事で起きているのが不動産業界です。

『この場所で、この利回りなら正直悪くない』という都会や特別なエリアもあるでしょう。
例えば、東京の中心地であったり、京都の人気エリアであれば今も30年前も変わらない需要があります。
他、今では福岡の中心地沖縄県の那覇市中心地であれば、この利回りでも良いと判断できるかもしれません。

もう一つのポイントは、『人口が増え続けているエリア』であれば多少は利回りが低くても投資価値は見込めるという点です。上記の人気エリアの特徴は、誰もが『おそらくすぐに入居者が決まるエリアだろう』と思えることと、人口が特定の場所で増え続けている(ニーズがあるエリア)という点だと思います。

表面の利回りが9%であれば、そこから固定資産税や管理費・修繕積立金を支払うと本当の利益利回りは4%程でしょうから、場所選びは重要です。人気エリア以外であれば、利益利回りは8%以上はないと投資としては面白みが減ります。なぜなら不動産には空室期間も必ずでてくるからです。

70万円(年間予測満室収入)÷775万円=利回9%(表面の利回り)

本当の利益予測利回りは、70万円-(固定資産税+管理費+修繕積立金)÷775万(購入総資金+修繕費用)=おそらく4%程

 
70万円(年間の満室想定家賃)÷12か月=約58,340r円(月の見込み家賃)

年間4カ月の空室期間が発生しますと、
58,340円×(12か月-4カ月)=466,720円(年間の家賃収入)

466,720円÷775万円(購入総資金+修繕費用)=表面の利回り6%程
利益の利回りは、約1%程となります。

775万の現金を投資して、たった1%の年間利益であれば面白みが少ないですよね!
これが、私がお伝えしたかった投資術(計算式)となります。

古い物件(築年数が20年以上)で場所がそんなに人気エリアでないのであれば、この利益予測はきちんとしなければ『不動産を買った次の日から損失を引き継ぐ』という人災に巻き込まれます。

このことから、不動産業界では不動産売買はババ抜き(誰かが負ける・損をする)の性質があるという訳です。

この記事を見て頂いている人は、くれぐれも見た目は善人面した爽やかに嘘をつく中身は悪魔の顔をした不動産営業マン大切な資産(お金やその金を貯めるプロセスなどの思い)を奪われないようにご注意ください。

最後に、不動産投資は『しっかりと理解しようと努力している人』には向いている素敵な投資です。
そして、ビットコインのようにお金がお金を生むという投機的投資ではなく、実際に関わる人(不動産会社や入居者・大家さん)により地道にお金を生む素敵なお商売だと私は心より思っております。

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