アパートマンションの健全性を検証

いったいどれくらいの感覚で一般的な大家さんはアパートマンションを所有しているのでしょうか。

この大家さんは不安もなさそうで、安定していそうだな、と感じる人には特徴がございます。

本日は、一般的な大家さんの収益物件(アパートマンション・貸家・テナント)の健全性について記事に致します。

まず、一般的に大家さんが不安となる要因を上げましょう!

~大家さんの不安の原因~

 

1,毎月の銀行返済(物件の借入金)
2,固定資産税の支払い(年4回にわけての支払い)
3,物件の毎月の清掃状況
4,物件の修理・修繕費用(部屋・建物)
5,入居者の家賃滞納・悪質入居者のトラブル
6,事故(自殺や他殺、事件性の強い出来事)
7,災害(地震・水害・火災・台風)
8,突発的な工事費(配管の破裂・損傷、地盤沈下)
9,不動産管理会社の倒産・関係性

それでは、少し詳細を足していきましょう!

1,毎月の銀行返済(物件の借入金)
これはナンバー1の不安要素の大家さんが多いでしょう。
金利の上昇も気になりますし、この返済不安が原因で、入居不安(空き部屋不安)へと
繋がります。
今の毎月の満室予定賃料×70%でも、返済と固定資産税の支出が可能かどうかを計算してみてください。
出来ないのであれば、その不動産事業はリスクが高い可能性があります。

2,固定資産税の支払い(年4回にわけての支払い)
毎年5月頃に固定資産税・都市計画税の支払通知書と不動産の評価額明細が郵送で届くと思います。大抵の大家さんは少しでもストレスから離れるために、一括支払いを済ませる人が多い傾向になります。

3,物件の毎月の清掃状況
サブリース物件では、清掃費用も込みのケースが多い為、一般管理物件の大家さんに多い支出項目ですね。言うまでもなく、物件が汚いと入居や不動産経営維持に多大な支障をきたします。清掃費用が気になる大家さんもおりますが、さらに気にしてほしいのは、清掃の状態です。1階の共用スペース(玄関口)やゴミ置き場、共用廊下、共用の手摺、階段などを数年も放置いたしますと、築年数+10年くらいの物件に感じる事もあります。
ゴミ置き場は最近の入居希望者が確認する項目にもなっていますので、大家さんもたまには小まめに確認をすることをお勧め致します。
👉(関連記事)『賃貸希望の入居者は物件のここを見ている!』

4,物件の修理・修繕費用(部屋・建物)
どうしても毎年支出として出ていく費用です。
特に、退去後のルームクリーニングは重要ですね。
金融機関などが計算する際に、単純な修理修繕の支出費用計算として、
物件の年間予測賃料収入×(10%~15%)という計算がありますが、
案外理にかなっている計算式です。
※古い物件(築20年以上)ではもう少し高いパーセンテージでの計算が必要です。

5,入居者の家賃滞納・悪質入居者のトラブル
この問題はいつの時代も漠然と不安が続く問題ですね。
管理会社との連携、人間関係がどれほど強固に作られているか、
家賃滞納者対策として家賃保証会社を通した貸出しが出来ているかを確認しましょう!

6,事故(自殺や他殺、事件性の強い出来事)
この問題は運の要素が大きいのではないかと思います。
予測がしづらいからです。
自殺・他殺などのあとには物件の特別清掃費用など莫大な費用がかかります。
保険もありますので、ぜひこの機会に保険の見直しを検討しましょう!

7,災害(地震・水害・火災・台風)
最近では全国どこで水害や地震などの被害がでるか予測できない状態です。
火災保険(総合火災保険)の内容をよくご確認ください。
足りない項目は追加で加入できることもあります。
特に、私の最近の例でお伝えしますと、水害にあったある大家さんのアパートの1階のお部屋10部屋が泥水につかり、だめになって、大規模リフォームを実施したケースもありました。
良い保険の入り方をしていた為、保険金でリフォーム費用は全て賄えました。
しかし、リフォームが終わった後の空き部屋に対しては家賃はゼロ収入ですので、早期貸出しが出来ないとズルズルと赤字物件となります。
ちなみにサブリース契約物件でも、この災害時の修理期間中の賃料は全額免除(物件オーナーには修理中のお部屋のサブリース賃料は一切支払わない)という内容が多いです。

8,突発的な工事費(配管の破裂・損傷、地盤沈下)
以外に多い事例では、トイレ・キッチンの水回りについて、配管が破損して水浸しになったり、真冬時に配管が凍結し、破損し、水浸しになるというケースは多いです。
これも火災総合保険である程度は保険金が出ます。
※保険の種類によります。

9,不動産管理会社の倒産・関係性
これは説明不要の大家業としてのスキルが最も試される大仕事ですね。

まだまだ、リスクについて詳しく理解したい、把握しておきたい人には下記サイトもご参照ください。
👉『不動産事業シミュレーションと7つのリスク検証』

私からも単純なお金の計算をお伝え致しますと、
物件の満室予定賃料×70%-(毎月の返済+固定資産税(12か月に按分した費用)+修繕費)=プラスORマイナス
※マイナスであれば、健全性は低い不動産事業だと私は思います。
※修繕費は年間の満室予測賃料×10%~15%÷12か月で、1カ月の修繕費支出が簡単に算出できます)

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