サブリース物件の物件オーナーに警告です。

サブリース(一括借上)を手掛けている企業は20社程ございます。

どこの企業にも共通していることは、
『サブリース(借上)賃料の値下げを実施している』
という事です。

今に始まったことではなく、
20年以上も前からサブリース契約による賃料減額は行われています。

サブリース(借上)の仕組みとは~

サブリースとは、サブ(再び)リース(貸出)という意味で、単純に言いますと『また貸し(転貸)』の事を指します。

アパートマンション・それにテナントや貸倉庫などを所有している物件所有者(業界では物件オーナーと呼びます)の、
建物を丸ごとか、一部屋ずつ定額の賃料で企業が借ります。
企業は借りた建物・部屋をまた貸し(転貸)して、賃料を得ます。
物件オーナーには、賃料×70%~85%程を支払います。

一見、物件オーナーは損をしているかにように見えます。
しかし、空室でも企業より定額の賃料を物件オーナーは受取、企業は企業努力で物件オーナーに支払っている賃料よりも
高くで貸すことにより利益が生まれる仕組みです。

昨今、新型コロナウイルス感染拡大の影響により、
法人の転勤・出張は過去最低の推移です。

よって、居住用のアパートマンションも、テナントも空室が出た場合には、
以前に比べて中々客付け(新たな入居者の契約を取る事)が困難になってきました。

全国どの不動産屋も、空室にするぐらいなら家賃を下げてでも入居者の成約を取ろうと必死です。

需要(入居者の数)に比べて、供給(物件の数)が多い為、どこも客付けに必死なのです。

家賃を下げてでも少ない入居希望者を獲得するために市場が動いているため、
当然に、ほとんどの地域で相場の賃料は下落傾向です。

そうなりますと、定額の賃料(サブリース賃料)を支払っている企業は、
物件オーナーへの支払い賃料を法的に適切に減額してきます。

物件を所有しているオーナーは自分の利益が減るのは嫌ですから抵抗する人も出てきます。

中には、サブリース契約を解約し、一般管理物件(地域の不動産管理会社に管理運営を委託し、入居者がいる分だけ賃料を貰えるが、空き部屋の保証は一切なし。)に切り替えるという事も視野に入れている物件オーナーも出てきています。

サブリース賃料を支払っている企業は、物件オーナーに賃料減額の交渉(協議・通知)を行いますが、
法的に一定期間を設けて協議してもまとまらない場合には、企業側から根拠を示し、一定額の減額をした賃料を物件オーナーに支払います。

これに不服な物件オーナーは、弁護士に依頼したり、調停(訴訟)を申し立てます。
調停では、家庭裁判所の職員が中立に協議を実施します。

不動産の賃料訴訟・調停は数カ月~1年くらいで確定判決となるケースが多く、
その間の賃料はサブリース企業側が減額した賃料が振り込まれます。

確定判決が下りますと、その賃料に決定しますが、
物件オーナーは、市場感覚について根拠ある内容を提出しないと簡単には勝てません。
そもそもサブリース企業は、調停・裁判を見越して減額してくるケースが多い為、
企業側は根拠の提示には準備万端の状態が想定されます。

根拠と自信のある人は調停する事をお勧め致します。
根拠と自信のない人は、まずは自分の物件相場家賃をきちんと調べましょう!
『物件所有者が相場の家賃を調べる方法』

さて、さらに明日の記事はさらに大切なことをお伝えさせて頂きます。
明日は、『もしもサブリース契約が解除(解約)となり一般管理となった場合の現実』
について記事にさせて頂きます。

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