営業マンのお礼金って経費?

自分の物件の空き部屋を満室にするための方策で、
『賃貸営業マン(ウーマン)』に、
お礼金をお渡しするという案。

私は、実務的にこれはとても有効だと思います。

大家さんとしては、お礼金を経費に算入できるかどうか、
という点ですが、
もちろん経費です!

だって、事業の為に直接費やした費用なのですから!

例えば、私の物件でお話ししますと、

~18世帯の1棟マンション 空き部屋は2部屋~

仮に2部屋を契約してくれた営業マンに1部屋2万円のお礼金
(商品券)をお支払いするとしたら。
2部屋×2万円=4万円(経費)

これは単純にご理解できますよね。

では、18部屋の物件の年間入居率が90%とした場合に、
今後もお礼金制度を活用したとしたら、
年間いくらの経費
(追加の出費)が増えるでしょうか?

年間の入居率が90%の場合(実際の私の物件入居率です)

18世帯×12か月(1年)×90%(年間入居率)=194.4部屋

つまり、
1年間ずっと同じ満室であれば、
18部屋×12か月=216部屋(年間満室経営)
となりますので、

216部屋-194.4部屋=21.6部屋(年間空室)
と、単純計算で出てきます。

しかし、ここで注意点としましては、
21.6部屋÷12か月=1.8部屋(1ヵ月)
1.8部屋がずっと空室という事ではなく、
1年間を通じて空き部屋ある時もあれば、満室の時もある。
という事なので、

21.6部屋×2万円(お礼金)=43.2万円
ではなく、
実務的には
21.6部屋÷2×2万円=21.6万円(お礼金経費)
となるのでは、と私は考えています。

これは、
例えば、今の私の物件は空室が2部屋ありますが、
1部屋は10月末から、
もう1部屋は11月末で空き部屋となりました。
つまり、空き部屋は1部屋でも、空室期間は2カ月要したりしますので、単純に÷2の計算でもいいんじゃないかな、
と考えています。

なんにせよ、
このお礼金制度は、追加の出費となるのは必然です。
ただし、ここまでしないと競合他社・競合物件に差別化がしにくくなりました。
似たような物件であれば、契約を制するのは賃貸営業マンの一言です!
『この物件は定期的に清掃に入る為、とても清潔的ですよ』

『大家さんが入居者さんの為に防犯カメラを設置しました』

『大家さんが良い人で、いい入居者さんに恵まれている物件です』
などなど、
賃貸営業の一声で、

『この部屋(物件)に決めた!』

という入居希望者は意外と多いです!
特に、人を見て契約するかどうかを決める人が最近では増えてきています。
おそらく、時代がどんどんハイテク化し、
パソコンやスマフォを通じての人とのコミュニケーションが増えているため、

『人間のそのままの優しさ』

に飢えているような気がします。
 
私は、未だに手探りでの大家業となります。
まだまだ足りない事が多いと感じますので、
日々修行して参ります。
(本音:本当に12月は不安の月です。
前向きに成長の月となるように顔を上げて生きていきます!)
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