本日は、超人気エリアのセミファミリー1棟物売り物件の為、
期間限定にはなりそうですが、売買案件をご紹介させて頂きます。
お得意様の売主様より、直接お預かりさせて頂いた
『福岡県福岡市博多区博多駅南』
という好立地の人気エリアになります。
しかも、
単身者向け（1Kや1DK）ばかりが建築されているエリアで、
『セミファミリー（1LDK・2LDK）』
の4世帯2階建てアパートです。
土地60坪・建物59.3坪（196㎡）の売買価格5,000万円案件です。
家賃の内訳は、
101号室 60,000円（1LDK)
102号室 68,000円（2LDK)
201号室 66,000円（1LDK)
202号室 74,000円（2LDK)
駐車場は4台
8800円（契約中）
7700円（空き）
7700円（空き）
7700円（空き）
現況（この６年くらいほぼ入居者変動無し。）
月額賃料 276800円 ・ 年間賃料 3321600円
満室（車）時
月額賃料 299900円 ・ 年間賃料 3598800円
販売価格 5000万
利回り 7.2％（満室時 表面）
このアパートは、今の所有者様が10年程前に購入された物件です。
入居者のバルコニー側の目の前には子供達の集う公園があり、
とても雰囲気の良い、住宅風景です。
売買価格は、地方の不動産投資家には割高に感じる価格ですが、
このエリアのセミファミリー物件で、利回り7％超えの1棟アパートは、
そんなに悪くはありません。
しかも、今の入居者様が4世帯ともに6年以上お住まいですので、
住み心地が良いのは証明されていると思います。
売主様は関西出身のお客様で、
九州に所有している不動産は全て売却される予定です。
既に、何棟か所有されている大家さんは『ピンッ』と繰るかも知れませんが、
この売主様は、何かあってもすぐに見に行けない距離感の不便さが原因で売却を希望されました。
実は、元々この物件を10年前に購入された経緯としましては、
『転勤先の博多が好きになり、博多に自宅を建てる』
というのが目的でした。
時は経ち、
この売主様は転勤で訪れ好きになった博多の街から、関東へ転勤され、
博多の地から離れることになりました。
『自宅を建てる予定もなくなり、保有目的も薄い、しかも九州は今は遠く感じているから売却する』
という見解です。
この物件には、2点の問題点もございます。
1点目は、築年数です。
木造のお洒落なアパート2階建てにはなりすので、
見た目は問題ないと思っていますが、
築18年の木造造り（平成15年5月新築）ですので、
満額融資を希望される買主様には少し融資条件が厳しくなるかもしれませんね。
2点目は、道路付けです。
道路としての機能は問題ないのですが、
『43条但し書き道路』となっています。
よって、アパートを取り壊して将来自宅を建築希望のお客様は、
『延べ床200㎡未満』の建築物しか建築できません。
普通のご自宅でしたら、
3LDKで100～120㎡、4LDKで150㎡未満ですので問題ありません。
南東側に公園が隣接している良い方角の土地ですので日当たりも良く、
良いお土地ですので、お金持ちの人が大きな家を建てる予定でしたら残念かもしれませんね。
ちなみに、アパートを再建築される予定のお客様は、
今のアパートと同様の4世帯・セミファミリーは建築可能です。
（※現在のアパート面積は、延床196㎡です）
添付しています、物件資料を見て頂くとお分かりになる人も出てくると思いますが、土地の面積が60坪もあるのは魅力的です！
この周辺土地相場は、中々お高い値段がします。
道路付けの事を含めて悪目に見ても、坪70万円はすると思います。
（一応、国土交通省の取引情報もご確認ください。
👉国土交通省・土地総合情報システム）
70万円×60坪＝4,200万円
つまり、売買価格5,000万円のうち、4,200万ほどは土地代と思えば、
建築物は4世帯セミファミリーで800万円くらいですので、
800万÷建物面積196㎡＝40,816円／㎡
坪単価にしますと、約13.5万円程となり、かなりの割安と思います。
とはいえ、購入希望者には、購入後のプランも大事でしょう。
まず、減価償却をたくさん欲しいと思います。
経費がなければ、どんなに現金が入ってきても税金も高いですよね。
土地・建物の按分にはご注意ください。
（土地が43条但し書き道路でもあり、ある程度は建物に価格を付けれる可能性があります。不動産鑑定士が許す範囲であれば、売主様に按分に対しての協力的なご相談が可能です。）
融資がすんなりつく人や、
ある程度の現金を保有されている資産家の人には良いご商談かと思います。
【補足のご説明】
①諸費用のうち、火災保険（火災総合10年・地震保険5年付）は、
総合保障フルセットで約120万円未満です。
②仲介手数料は売買価格×3％＋6万円（事務手数料）です。（すいません）
また、所有権移転登記費用など、諸費用も必要です。
③他、購入希望者の選定には『融資不調や資金不足の可能性が高い』と判断した場合には売主様よりお断りされるケースがございます。
予めご承知おきください。
以下、④～⑥は個人情報も含んでいるため、購入希望者であり、
身元が特定できる業者様、個人様にのみ個別でご対応させて頂きます。
④43条但し書き道路の『協定書』はございます。
⑤建築確認済（検査済証）はございます。
⑥固定資産税の明細写しもございます。
（※土地建物の固定資産税・都市計画税は年間14万円程です）
（※固定資産税課税評価額は、土地価格700万・建物は500万程です）
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