レオパレス21 ソフトバンクグループの傘下

9月30日、
東証一部上場企業である【レオパレス21(不動産業)】が、
第三者割当による増資を決定し、
増資の買受先はソフトバンクグループ傘下のファンドである、
『Fortress Investment Group LLC』となります。

金額にして、
570億円の資金支援を株発行による増資と融資』と言う形で受けます。
この資金調達により、既存借入金(借金)をほぼ全額返済する予定。
(2020年11月に返済予定)

これにより、
レオパレス21の債務超過(負債が資産を上回る事)が一時的に解消されます。

しかし、資金調達570億円のうち300億円は融資(ローン)という形での資金となるため、ソフトバンクグループの『fortress(フォートレス)』に年利率15%程で借金をしたという形になります。担保はレオパレス21の会社そのものです。
収益赤字である同社が、毎年45億円もの利息を支払い続けられるでしょうか?

つまり、レオパレス21は、
実質的にソフトバンクグループの傘下という事になりそうです。
※現段階では正式な傘下、子会社という形ではありません。
※フォートレスは、2020年11月以降にレオパレス21の株式50%以上の株保有比率となる予定。

ソフトバンクグループは、
インド資本であるホテル・不動産事業を手掛けていてる
オヨ・ライフ
を2019年3月にグループ会社として受け入れました。

これで、日本の賃貸・管理市場で『国内最大手』となる不動産企業とされます。

投資家の期待は高まるでしょう。

まず、レオパレス21の経営は2020年11月を目途に、
『フォートレス(『Fortress Investment Group LLC』)』
が、実質的に握ることになると予測できます。

さらに、レオパレス21の全国にある管理戸数約57万部屋のバリエーションを利用し、早期黒字化を実行するでしょう。

手法としましては、
『57万部屋』を所有している約3万人のオーナーへの支払いである、
借上賃料(サブリース賃料)
の減額を実施することにより、一瞬で黒字化は可能です。

例えば、レオパレス21が各アパートオーナー(3万人)に支払っている、
借上賃料は毎月約270億円となっています。

この賃料を『5%』減額するだけで、月13.5億円もの収支改善が可能です。

レオパレス21の毎月赤字支出は約4~7億円程。
13.5億円の収支改善が出来れば早期黒字化となります。
フォートレス(ソフトバンクグループ)は、この数の原理が使える同社に目を付けたのでしょう。

2年前に『違法建築問題』が話題となったレオパレス21.

しかし、完全なる違法性が問われている物件は、全体の3割程度、
問題のない物件は3割程。
残りの4割については、『軽微な出来事』となっている。

つまり、世間を騒がせてきた違法建築問題は、
『住んでいる入居者』にとって、すぐに改善が必要ではない物件が多い、
という事である。

おそらく、今年の11月~来年(2021年)4月にかけて、
大きく企業収支状況は改善に向かうだろう。
株価にも期待したい。

アパートオーナーの心配としては、
『毎月の借上賃料』が減額となる可能性が高いことです。
同社は、
借上家賃など、アパートオーナーへは個々に契約に基づき対応する
と意見している。

しかし、それは今の経営陣の考えであり、
11月から経営主格となる『フォートレス』とは意見が異なるだろう。

企業収支や価値は改善される可能性が高いが、そこには、
『アパートオーナーの賃料減額』
は、避けて通れないだろう。

さらに、赤字物件で改善が見られない物件や『LP(ロングピース)会』のような問題を起こしやすい反レオパレス21団体には『解約』という伝家の宝刀 を出す可能性が高い。

また、同社の課題であった、
『都市・地方都市の中心部』に、アパートマンションを建設し、
質の良い管理物件を増やす、

という点が上げられる。

しかし、フォートレスはこの課題にも積極的に取り組む可能性が高い。

M&Aにて、『コンクリートマンション』に強い会社を買収し、
建設受注にも力を入れ、相乗効果として同社の賃貸事業も強くなる。

1番の可能性としては、レオパレス21をどこかの傘下に入れ、
課題解決と経営改善を図ることが上げられる。

候補としては同じフォートレス傘下の『ビレッジハウス』が有効だろう。ビレッジハウスは、『低家賃での賃貸事業』を主に運営しており、レオパレス21と協業できる可能性が高い。
いずれにしても、レオパレス21が独自で経営改善をすることは今後はないだろう。

後は、『民泊マッチング』を手掛けている『エアビー』のような存在だ。
昨今は、この民泊事業が盛んとなり、
同社の『短期貸し』に逆風が吹いている。

つまり、同社よりも短期契約でも『安く』『部屋も良質』だという。

この民泊事業と連携するのかどうかもカギとなるだろう。

いよいよ、日本国内に外資と投資の本格参入が確定した。
これにより国内不動産の仕組みは大きく変化をする可能性がある。

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