10年前と今では賃貸市場における『付加価値（ふかかち）』が変わりました。
10年前に、入居者の獲得や少しでも家賃を上げて貸そうとする付加価値として、
以下の設備投資がキーワードとなりました。
10年前（2011年頃）の賃貸の付加価値
1，モニター付きインターフォン（カラー）
2，ウォシュレット（暖房便座付き）
3，追い炊き機能付きお風呂（家族向けは特にニーズ大）
4，オートロック
5，防犯カメラ（エントランス・ゴミ置き場・駐車場・玄関に設置する事に価値有）
6，セキュリティシステム（セコム・ALSOK等）
7，インターネット回線設備
8，家具家電の設置（入居者より要望された場合の対応）
10年前までは、この8項目を設備投資している物件に入居者が集中しやすい傾向でした。
しかし、今ではこの8項目では入居者の反響を多く呼ぶことが困難となっています。
理由は、この価値を提供している物件は今では多く存在しており、これ以上を入居者が求めているからです。
都心部や一部の人気エリアを除いては、入居者要望により家具家電を設置したからと言っても、家賃の値上げがには中々繋がりません。あくまでも入居者を獲得するためのサービスとして提供している大家さん、不動産管理会社が多い為です。
インターフォンやウォシュレット、インターネット回線については『あって当たり前』の世界です。
簡易モニター付きインターフォンの設置には、１基約３万円程かかります。
ウォシュレット（暖房便座機能付）には1基約3万～6万円程かかります。
インターネット回線は、良心的な業者に依頼したとしても毎月700円～1,000円（1部屋）の支出が大家負担となります。
家族向けに必須となっている『追い炊き機能付お風呂』は1基20万円はします。
家具家電については、単身者向けで約12万円、家族向けで約20万円程の費用がかかります。
（テレビ・冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ）※エアコンは部屋の付帯設備として当然に大家負担が市場の常識です。
（テレビ・冷蔵庫・洗濯機・電子レンジ）※エアコンは部屋の付帯設備として当然に大家負担が市場の常識です。
大家さんによっては、
『今までいったいいくらの設備投資をしてきたんだと思っているのか。次から次へとあれこれ言わないで欲しい』
『もうこれ以上の設備投資や対策をしたら、当初の事業としての計画が成り立っていない』
『今までいったいいくらの設備投資をしてきたんだと思っているのか。次から次へとあれこれ言わないで欲しい』
『もうこれ以上の設備投資や対策をしたら、当初の事業としての計画が成り立っていない』
こんな事を言う大家さんもいます。
しかし、良識ある不動産会社・賃貸管理会社も言いたくて言っているのではありません。
これが不動産事業なのです。
まず第一の顧客は入居者であるという事です。
この前提を無視して事業が成り立つことはあり得ません。
これが不動産事業なのです。
まず第一の顧客は入居者であるという事です。
この前提を無視して事業が成り立つことはあり得ません。
事業投資の世界で、リスクのない投資はありません。
そして時代は変わります。
当時の不動産の営業マンが『これで◎◎年は大丈夫！』とか『一生問題ありません』と言ったことを未だに口にする不動産大家さんもおりますが、それは建設的ではなく、また、意味のない発言です。
そして時代は変わります。
当時の不動産の営業マンが『これで◎◎年は大丈夫！』とか『一生問題ありません』と言ったことを未だに口にする不動産大家さんもおりますが、それは建設的ではなく、また、意味のない発言です。
不動産事業をしようと思い、チャレンジしたのは不動産所有者さんです。
仮にそれを相続しただけだという人がおられましたら、酷なお話ですが売却されたらいいのでは、と思います。
あれは嫌だ、これも嫌だで通る世界ではございません。
仮にそれを相続しただけだという人がおられましたら、酷なお話ですが売却されたらいいのでは、と思います。
あれは嫌だ、これも嫌だで通る世界ではございません。
これまでの記事は10年前の入居者ニーズに沿って記事に致しましたが、
明日は『今の時代にはさらなる設備投資が必要』というテーマで、今の入居者ニーズに沿った記事をご提供させて頂きます。
明日は『今の時代にはさらなる設備投資が必要』というテーマで、今の入居者ニーズに沿った記事をご提供させて頂きます。