前回の信頼できる仲間と法人を作って、一人100万を出資し、優良物件を購入すると
無借金での不動産運用が可能になる！というお話の続きになります。
一人100万を出資していますので、不動産投資ができた場合の利益額はそもそもいくらになりそうかについて記載致します。
初心者・女性でもできる不動産投資に記載しておりますが、
投資利回り（事業利回）は22％以上必要です！
不動産を購入するにあたり、諸経費も必要です！
さっそく計算してみましょう！
・1,000万円の出資額で、
・購入金額800万円
・利回り22％以上の物件
●諸経費 ※あくまで参考価額です
・法人の登録と登記費用（約30万）
・購入物件の登録と登記費用（約50万）
・不動産屋に支払う仲介手数料（約30万）
・固定資産税（約15万）
・火災保険10年契約（約20万）※建物の規模構造で変額します。
・不動産取得税 （約30万）
・予備費用（突発的な出費に備える費用）（約25万）
よって、
1,000万の出資額で買える物件購入金額の上限は
おおよそ800万円程となります！
毎月の満室家賃が15万程入る物件であれば、15万×12ヶ月÷800万円＝22.5％（事業利回り）となります！
（現実的には戸建で2戸とか、アパート4世帯などの物件が該当しやすいのではないかと思います。）
ずっと満室であれば言う事無しですが、現実的には考えにくい為、1年で2ヶ月間は無収入になるというストレスをかけます。
※戸建て2戸であれば、家賃15万円÷2戸＝7.5万円／1戸
1戸の戸建てが1年で2ヶ月ずつ空くというストレス計算です。
（年間入居率は83％ほどの計算になります）
※アパート4世帯であれば、
家賃15万円÷4世帯＝37,500円／1部屋（駐車場込なら尚良し）
2ヶ月無収入のストレス計算では、年間入居率は同じく83％ほどになります
よって、ストレスをかけて計算した場合の年間想定家賃収入は
15万円×（12ヶ月－2ヶ月）＝150万円 となります。
さらに、ここから固定資産税（予測約15万）や
不動産屋さんに支払う入居付の際の広告料・仲介手数料（約30万）、
軽微な修繕費用と税理士費用（27万：賃料の15％を目安額とします）
法人にかかる税金（7万円）を家賃収入から差引きますと、
150万円－（15万＋30万＋27万＋7万）＝71万（予測の利益額）となります。
10名で出資した場合での予測計算ですので、一人につき年間約7万の利益が見込めそうという計算です。
（7万÷投資額100万×100＝7％の利益率）
銀行に定期預金をしても年間の金利はよくても0.1％の利益率くらいです。
個人が銀行に300万預けているとしましたら100万だけはこのような投資の形を取るのもよいのでは
ないでしょうか。
実際にこのような物件が見つかった場合は築古の可能性が高いですが、価格は土地代か土地代以下で購入出来ると思います。
よって、仮に10年後に売却したとしまして、
800万－（建物解体＋造成費）＝予測売却価格：600万程度になるのでは。
ほぼ土地代で購入し、土地代で売却すると税金はほとんどかかりません。
よって、10年後売却により500万以上の売却益を出せた場合は、
一人の売却益50万＋（年間利益見込7万×10年）＝120万
100万が120万に増える可能性はありますね！
これは、借金をしていないという所が大きいですね！
銀行から借入れをされていれば返済が必要ですが、借入れをしない分、利益が増えているという事ですね！
※注意事項※
法人設立や税金の計算につきましては、税理士・会計士さんにご相談ください
（注意事項の補足）
法人は利益が全く出ていない場合（＝赤字の場合）でも、税金がかかります。
赤字でもかかる税金は「均等割（きんとうわり）」と呼ばれています。
例えば、資本が1,000万円、従業員が10人以下で、会社所在地が本社のみである場合は
• 県に払う均等割･･･2万円
• 市に払う均等割･･･5万円
となり、会社が赤字でも7万円（2万円＋5万円）の税金がかかってしまいます。
さて、ここで人間の欲が芽生えてしまうケースが御座います。
『10年でたった20万の利益なんて時間がかかりすぎている』
『もっと早く利益を出したい』そう思う人もいるのではないでしょうか。
実際、私もそのうちの一人です。
私は不動産業も営んでいるため、管理運営をさせて頂くというメリットもあるのでこのような投資に興味を持つ方に真剣に向き合えます。
しかし、純粋に投資だけであれば私なら次の内容を重視します。
- 自分で全部投資金額を出せるようにして、自分の利益額を増やす
- 皆の力が必要であれば、1棟だけではなく、5棟以上と棟数を増やす計画も事前に皆と打ち合わせをする（1棟で20万の利益であれば5棟で100万の利益だからです）
- 物件選定では、売却益も見込める物件を探す（作り出す）
※売却益が大きいほど自分も皆の利益が大きくなるからです - 不動産投資にこだわらずに自ら『開業』を検討し実行する
※開業し、店舗の価値を上げる事はお金だけではなく自分の経験値としても財産となるからです。
以上です。本音で語る不動産屋の記事サイトはこのように本音で記載させて頂いております。今回で約400記事もの記事をご紹介しております。
どうぞ、⇨無料学習系の『本音で語る不動産屋～ホンカル』をお楽しみください。