昨今、少子高齢化や地方における人口減少に伴って、空家問題が深刻化していますね。
今回は、空家ビジネスと空家問題の解決策を考えていきます。
空家の問題点
① 老朽化が進み、近隣や通行人に危害が及ぶ可能性がある
② 管理ができない
③ 固定資産税の支払い義務は継続する
④ 所有者が複数人いる場合、単独では決められない
⑤ 所有者が認知症・寝たきりの場合、活用が出来ない
⑥ 活用方法が分からない
では、解決策 を述べていきます。
一言で言うと、
建物を解体、もしくは補修（修理修繕）を行い、自分たちで管理する、あるいは誰かに管理してもらう
ことです。
倒壊等の危険があり、衛生上有害となる恐れがあると行政に認知された場合、
「特定空家」に指定されます。
行政に特定空家と指定された場合、空家に対する『助言・指導』が行われます。
従わなかった場合は『助言・指導』から『勧告』という措置が取られ、固定資産税のペナルティを課せられます。
本来なら住宅用地の特例として、敷地面積200㎡未満（約60坪）の住宅用地は通常の固定資産税の6分の１まで減額してもらえますが、特定空家に指定されると、この軽減特例が適用されなくなり、今までの固定資産税の6倍もの金額を支払わなければならなくなります。
緊急性が高いと行政が判断した場合は、行政主導により建物を解体されます。
もちろん、費用は所有者へ後日請求がいきます。最悪は資産の差し押さえもあります。
解決したいけどお金がない、
という方は、空家ビジネスを行っている大手不動産会社や地域の優良不動産会社へ相談されると良いです。
会社によっては、会社が所有者の空家を借り受け、修繕し、入居者へ貸し出す契約（空家のサブリース契約）を行っているところもあります。
所有者は費用負担もほとんどなく、管理の手間もいりません。
ただし、所有者の儲けも低いため、固定資産税が支払えるかどうかを把握してください。
ある程度自己資金がある方は、
〇空家を修繕して貸し出す
〇空家を解体して駐車場にする
〇一時的に貸し出す
などまど、選択肢はありますので、専門家にご相談してください。
最近では
「住宅セーフティネット制度」
という活用方法もあります。
住宅セーフティネットとは、都道府県に所有者が登録住宅として登録します。
登録された住宅には
〇 改修費の補助や融資
〇 家賃債務保証料補助
などの支援を受けられます。
さらに居住支援協議会（不動産関係団体・福祉団体・地方公共団体）を通じて入居者を手配してもらえます。詳しくは、「セーフティーネット住宅情報」と「国土交通省・セーフティーネット」をご参照ください。
入居者は、高齢者・低所得者・被災者・子育て世帯など、様々です。
行政としては、公共の住宅（公営住宅・市営住宅など）を増やさなくても
空家を活用すれば空家問題と併せて解決するため、積極的になってきています。
空家問題を抱えていらっしゃる方は、ぜひご活用ください。
また、空家問題の選択肢として売却をする、という方も多いと思います。
危険な状態で放置されていたり、固定資産税を支払うだけの状態より売却したほうがいいという意見も多いのが現実です。
問題点⑤のように、所有者が認知症、寝たきりなどで意思判断が出来ない為にそのままにされている方は、後見制度をご検討ください。
後見制度は、寝たきりの方などの生活・財産を守るために家庭裁判所の権限において本人の代わりに本人を守る制度です。
主に、弁護士・税理士さんが家庭裁判所から任命されるケースが多いです。
寝たきり状態の本人の生活のため、入院費や介護費用のためなど正当な理由があれば、後見人（裁判所に任命された弁護士等）を通じて家庭裁判所へ売却許可の申請を行い、許可が下りたら売却が可能です。
正当な理由と認められ、許可が下りるまでの期間は約2カ月～6カ月くらいです。
問題点④のように所有者が複数人いるため、空家を放置している方も最近は増えてきました。
近所にあるけど、誰も住んでいない家やビルを見かけたことはありませんか？
なんで売らないのだろう、駐車場でもすればいいのに、と思うような空家もありますよね。
所有者を調べると、
一つの空家に所有者名義が6人も存在している！なんてことも多々あります。
私自身、6人いらっしゃる共有名義の売買に携わったこともあります。
なかなか大変な案件でした。
その案件は、依頼者は共有名義のうち１人の方でした。
その方は売却し、お金を6人で分けたいという考えです。
では他の5人の考えはどうなのかを尋ねると、「わからない」と回答されました。
当事者の方が一度も話し合いをせずに、共有者の考えも分からない状況でご自分の気持ちだけの話をされても、正直、不動産屋は困ってしまいます。
不動産業者として依頼者に代わり他の共有者にお話をお伺いし、ある程度道筋を作るための努力は可能ですが、他の共有者の中には「この不動産業者は依頼された側の味方だろう」と勘繰り、本音を中々話してくれない方も多いです。
そういった不信感を払拭し、商談として成立させることはとても大変です。
所有者が複数いる場合は、不動産業者が入るよりも、まずは「当事者同士がお互いの考えを尊重しながら話し合う」ということが何よりとても大事です。
その話し合いの後に不動産業者に依頼をされるといいと思います。
これからも、空家問題は続き、空家ビジネスも進化すると思います。
空家問題を抱えていらっしゃる方のご参考になりましたら、幸いです。
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