最近、従兄弟から『3LDKの平屋(戸建)』を購入しようと検討しているから、
価格は適正かどうか見てほしいとお願いされました。
お願いされた物件情報は以下の通りです。
①3LDK(床面積68㎡※約20坪)
②築6年の木造平屋
③土地は127坪
④売買価格は1,300万円
(諸経費を入れると約1,600万円)
※諸経費とは、
消費税や仲介手数料、住宅火災総合保険、登記費用など
住宅購入をした時に別でかかる費用の事です。
まず、この従兄弟は4人家族です。
3LDKの間取りでも今の所は問題ないでしょう。
子供は2人(幼稚園児と赤ちゃん)、
今後も4人家族であれば『3LDK』でも上手く快適に過ごせると思います。
もしも、もう一人授かったとしても、子供部屋を2部屋で性別や年齢で分ければ上手に過ごせると思います。
問題は、『間取り』ではなく、床面積68㎡(※20坪)という狭さです。
一般的な基準としては、3LDKの床面積は80㎡以上(24坪)は必要です。
マンションであればベランダを入れて80～90㎡くらいの床面積があれば基本的には充分だと思います。
一般的な広さの分かりやすい目安としましては、
『一坪で畳二枚分』の差があるので、たかが4坪の違いと思うかもしれませんが、『畳二枚×4坪＝畳8枚分』となり、一部屋くらいの大きさに値します。
従兄弟が探している住宅購入地は『土地平均坪単価5万円以下の田舎』ですので、土地建物を計算すると『土地127坪で約600万円』『建物木造平均価格40万円×建物面積20坪＝800万円』の合計1,400万円です。
この1,400万円（適正予測価格）は、あくまで新築時の値段ですので、
ここで中古価格を値引きます。
木造の法定対応年数（減価償却年数）は22年です。
よって、建物価格800万円÷22年＝36.3万円／年間
となり、
築6年という事は、不動業界においての基礎的計算式に当てはめますと、
22年－（築6年＋1年）＝15年（残対応年数）となります。
よって、36.3万円×15年＝5,445,000円（中古築6年の建物価格）
建物価格（約）550万円＋土地価格600万円＝1,150万円くらい
となりますので、
売買価格1300万円（諸費用入れますと1600万円）は高くて買わなくて良い価格となります。
どうしても買いたい場合は、上記適正価格まで値引きを頑張りましょう！
ただ、無理に狭い3LDKを購入する必要はないですよね。
この、『間取りのマジック』は、賃貸物件にも多く見られます。
例えば、最近の詐欺的賃貸の間取りでいえば、
『なんちゃって1LDK』です。
部屋の面積が29㎡しかないのに1LDKってあんまりだと思います。
強引に『ベッドルーム3畳半』くらいの間仕切部屋を作って1LDKなんて、
私から言わすと詐欺だと思ってしまいます。
一般的な1LDKの部屋面積は35㎡以上～45㎡くらいです。
27㎡以上～30㎡未満は『大型1K』に該当します。
ちなみに2LDKの部屋面積基準としては、52㎡～65㎡です。
従兄弟が相談してきた、上記の床面積68㎡がほぼ2LDKの広さと変わらない事は、これで理解頂けるかと思います。
皆さんも『間取り詐欺』には気をつけてくださいね！