東証一部上場会社に名を連ね、
アパート建設業として日本最大の賃貸管理物件数を誇る
『大東建託』の凄さと恐ろしさを記事にさせて頂きます。
まず、同社の収益構造は、
『アパートマンション建設』で大部分の売上利益を上げている企業になります。
10年以上前より、
『介護事業』や『一般管理不動産業』にも力を入れ、
アパート建設が上手くいかない時に新たに稼げる収益構造を模索していました。
しかし、実際の利益については、
約35％以上も利益が上がっているアパート建設が主流である構造は変わりません。
昨今では、賃貸管理での単体黒字化を目指しているところですが、
それでも建設費の利益が大きいのでしょう。
未だに、田舎でもどこでも同社のアパート建設は止まりません。
1億円の建設費が必要なアパート（利益は3500万円程）を年間数百棟以上も建設受注していた同社でも、今では、全盛期の10分の一以下の受注となっています。
理由は明確です。
昨今の不景気により『不動産事業の融資』が厳しくなったこと、
建てすぎて、これ以上建てても『家賃保証』に限界がくること、
何よりも、世間の不動産知識が向上してきているため、
同社のようなハウスメーカーで、高い利益を支払ってまでアパートマンション建設をする人が減っているからです。
また、10年前までの同社のアパート建設部門の営業マンは、
『契約が取れるまでお客の家から出ない』
という、かなりブラック寄りな営業体質でした。
今ではホワイトカラー化を推し進めており、
以前のような悪質な営業マンは減っていると思います。
逆に、同社の凄さは、株主への還元率です。
配当利回り3％～5％という配当利回りを実現し続けて来た事は、
株主としてとても信頼できる企業でしょう。
しかし、アパートマンションを建設してきたアパートオーナーからすると、
とても残酷な企業と感じている人も多いのではないでしょうか。
同社は、建設受注は大幅に減っており、
賃貸管理事業の単体で黒字化を目指すにあたり、
『アパートオーナーへの家賃保証減額』と『一括借上げの解約』
を数多く実行しています。
おそらくこの流れが変わらず、
赤字物件のアパートオーナーへは、一括借上げによる保証家賃の減額と
いざという時は『解約』を推し進めているでしょう。
当然に、同社の経営状態は、赤字物件に容赦ないビジネスを仕掛ける為、
黒字化が実現できます。
私の見解ですが、
同社の印象は、
『株主に優しく』『営業社員に厳しく』『アパートオーナーへは鬼対応』
という印象です。
株に興味ある方は、同社の黒字体制は継続する可能性が高いためおすすめです。
アパートマンション建設については、基本的におすすめできません。
1点、同社にも闇に潜んでいる問題があります。
それは、
『社内』において、隠したい問題が存在する可能性がある、
という事です。
簡単に言うと、
『社員に対してブラックな事をしてきた』という事実と、
『詐欺まがいの営業を上層部の圧力により推し進められてきた』
という過去の痕跡です。
今は、健全な企業にするために必死だと思います。
しかし、世の中そう全ては上手くいかないものです。
辞めていった社員、家賃を減額・解約されてきたオーナーなど、
万が一マスコミと組み、世間へ過去の痕跡をオープンにした時、
世間の反応はどうなるのでしょうか。
また、レオパレス21にように、新たに問題が起きた場合、
同社の規模から損害金はレオパレス21の2倍以上となる可能性もあります。
いずれにしましても、どのタイミングで
『ハウスメーカーショック』が起きるのか、
とても興味深く、不動産・建設に詳しい投資家は注視しているでしょう。