令和2年4月1日より
約120年ぶりに民法が改正、施工されます。
今回は不動産に関わる内容に焦点をあててお話をします。
改正ポイント①
連帯保証人の極度額を定めておかないと保証債務が無効。
4月1日からの新規契約ならびに更新契約の際に注意が必要です。
入居者の連帯保証人さんに請求する金額の限度額を決めておき、
重要内容として説明と文書にて署名捺印の義務があります。
家賃滞納リスクだけなら家賃×2年くらいで足りそうですが、
室内で事故を起こされると損害は多額になります。
さらに大家さん・管理会社さんに注意が必要なことは、
今回の民法改正で借主（入居者）さんが死亡した場合です。
例えば、借主さんが死亡した後も親族である配偶者などの
同居人が住み続け、家賃滞納をした場合は連帯保証人に
責任を問えなくなります。
このような事が起こらないように入居者さんが亡くなった
場合は契約を新たに取得し直す必要がありそうですね。
改正ポイント②
設備故障時の賃料減額責任の明示
例えば、
給湯器の故障によりお風呂に入れない、お湯が出ない
などの緊急時に入居者さんより、
「迷惑を受けた分、賃料を下げてほしい！！」
という事を言われたとします。
今まではこの迷惑料について減額義務は特に法律には
なかったですが、改正民法では【当然に賃料が減額される】
と明記されます。
（例）家賃が10万円 ・トイレが3日間使用不能の故障
家賃10万円×減額割合30％×日割（3日/30日）-免責日数1日=2,000円減額となります。
3日以内にトイレ工事を完了した場合、その月の家賃は2,000円減額となる。
その他の設備を含め、参考資料としましては、
日本賃貸住宅管理協会の【サブリース契約書】をご参照ください。
入居者さんの中には、ホテル代を出してほしいとか、
損害を請求したいなどの要求をされる方もおります。
大家さんや管理会社にとっては、このガイドラインは
とても便利な基準となるのではないでしょうか。
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