家具家電付の単身者向けアパート賃貸事業を営む大手不動産会社レオパレス21の業績が想像以上に悪い結果を続けている。
7月22日の株主総会では、創業48年年目のレオパレス21の歴史上で1番苦しい総会となるでしょう。
2020年3月期予想では約800億円以上の赤字となる見込みです。
それ以上に危険なことは、自己資本比率が0.7%（一般的な上場企業の自己資本比率は20％～40％程）と最も低く、ほぼ債務超過（会社の資産より借金が多い状態）という状態です。
しかも、レオパレスの生命線である『アパートの入居率』は79％ほどであり、損益分岐点とされる80％台を下回っている。
つまり、アパートオーナーに支払う『一括借上げ賃料』（建物を1棟丸ごと借りる賃貸借契約での賃料）より、入居者からもらうお部屋の賃料のほうが少ないという事です。
レオパレスは主に、家具家電が設置されているアパートに入居希望者（法人・個人）を住まわせ賃料を貰う。その賃料から、アパートオーナーへ『一括借上げ賃料』を支払う。現在は逆ザヤとなっており、毎月赤字を出している状態です。
しかも、6500人いる従業員の給料や会社の諸経費を含めると、ざっとした計算でも毎月30億円ほどの赤字状態となっているのではないかと予測できる。
もしかしたら赤字額はもっと多いかもしれない。
そうなれば、市場に公表している本当の損益分岐点での入居率は80％よりもっと高く、82～84％ほどだろうと予測できます。
現在、メインバンクである『りそな銀行』と『三井住友銀行』は、実質の融資打ち切り（レオパレスにお金は貸さない）状態となっています。
全国的に不動産向けの銀行融資はとても厳しい状態です。
スルガ銀行の不正融資問題（かぼちゃの馬車問題）が元々の発端です。
スルガ銀行の行員とかぼちゃの馬車の営業マンや代表者が裏で手を組み、本当は融資をしてはいけない個人に対して、『お金があるふり』をさせ、アパート建設費の融資実行を促した。
次に、レオパレスの界壁（住戸を仕切る壁）がないという不良工事（違法性が高い建築不良工事）問題が暴露されたことで、全国的に金融機関が嫌気をさし、不動産全体的に融資を厳しくしてきました。
さらに、昨今の『コロナショック』による不況の影響も重なり、数年は不動産融資は厳しいだろうと思います。
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